Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Maß zur Bestimmung der baulichen Dichte eines Grundstücks. Sie gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes zur Grundstücksfläche an. Die GFZ ist ein wichtiger Parameter in der Bauleitplanung und wird in den Bebauungsplänen festgelegt, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.
Berechnungsgrundlagen
1. Grundstücksfläche: Die Fläche des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wird oder wurde.
2. Geschossfläche: Die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, die innerhalb der Außenwände liegen. Nicht berücksichtigt werden Flächen, die nicht als Vollgeschoss zählen, wie z.B. Dachgeschosse ohne ausreichende Raumhöhe, Kellergeschosse oder Zwischenböden.
Schritte zur Berechnung der Geschossflächenzahl
Ermittlung der Grundstücksfläche: Die Grundstücksfläche ist in der Regel im Grundbuch oder im Katasteramt verzeichnet. Sie umfasst die gesamte Fläche des Grundstücks in Quadratmetern (m²).
Ermittlung der Geschossfläche:
Bestimmung der Vollgeschosse: Vollgeschosse sind alle Geschosse, deren Oberkante im Mittel mehr als 140 cm über die Geländeoberfläche hinausragt.
Flächenberechnung der Vollgeschosse: Messen Sie die Grundfläche jedes Vollgeschosses innerhalb der äußeren Begrenzungen der Wände. Addieren Sie die Grundflächen aller Vollgeschosse, um die gesamte Geschossfläche zu erhalten.
Berechnung der GFZ:
Diese Berechnung liefert eine dimensionslose Zahl, die die bauliche Dichte des Grundstücks beschreibt.
Beispiel:
Angenommen, ein Grundstück hat eine Fläche von 800 m². Ein Gebäude darauf hat zwei Vollgeschosse mit folgenden Grundflächen:
Erdgeschoss: 300 m²
Obergeschoss: 300 m²
Gesamte Geschossfläche = 300 m² + 300 m² = 600 m²
GFZ = 600 m² / 800 m² = 0,75
Die Geschossflächenzahl beträgt in diesem Fall 0,75.
Bedeutung und Anwendung der Geschossflächenzahl
1. Städtebauliche Planung: Die Geschossflächenzahl wird verwendet, um die bauliche Ausnutzung eines Grundstücks zu steuern. Höhere GFZ-Werte erlauben eine höhere Bebauungsdichte, während niedrigere GFZ-Werte eine geringere Bebauungsvorgabe darstellen.
2. Bebauungsplan: In Bebauungsplänen wird die zulässige Geschossflächenzahl festgelegt. Dies beeinflusst, wie viel Fläche auf einem Grundstück bebaut werden darf. Ein Bebauungsplan mit einer GFZ von 1,0 erlaubt beispielsweise eine Bebauung, die der gesamten Grundstücksfläche entspricht.
3. Genehmigungsverfahren: Bei Bauanträgen prüfen die Bauaufsichtsbehörden, ob die geplante Bebauung die festgelegte GFZ einhält. Eine Überschreitung der GFZ kann zur Ablehnung des Bauantrags führen oder erfordert eine Sondergenehmigung.
4. Immobilienbewertung: Die GFZ kann auch die Wertbestimmung eines Grundstücks beeinflussen. Grundstücke mit höherer GFZ sind oft wertvoller, da sie eine höhere Bebauungsdichte und damit potenziell mehr nutzbare Fläche bieten.
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