Als merkantiler Minderwert wird die Wertminderung von Immobilien nach einem Schadensereignis bezeichnet. Selbst wenn das Gebäude sachgerecht repariert wurde, ist ein Wertverlust entstanden. Dieser sollte von einem qualifizierten Gutachter berechnet werden, um den Verkehrswert nach dem Schaden zu ermitteln. Käufer haben ein Recht darauf, über bereits beseitigte Schäden und immaterielle Wertminderungen informiert zu werden.
Merkantiler Minderwert: Worin ist die Wertminderung begründet?
Will ein Gutachter feststellen, wie hoch der Wertverlust einer Immobilie ist, die nach einem Schadensfall wiederhergestellt wurde, wird der merkantile Minderwert berechnet. Umgangssprachlich wird dieser Wert auch schlicht als Wertminderung bezeichnet, es handelt sich dabei jedoch um einen theoretischen Wertverlust.
Der merkantile Minderwert ist eine fiktive Größe, die von folgenden Faktoren abhängt:
- befürchtete Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten
- gefühltes Unwohlsein (beispielsweise bei vorangegangenem Suizid im Haus)
- negative Berichterstattung in den Medien (beispielsweise über Baumängel)
- Schadensvolumen
Welche Bedeutung hat der merkantile Minderwert?
Die Höhe des Schadensvolumens ist entscheidend für die Berechnung einer Wertminderung, denn diese darf nur dann angenommen werden, wenn die Schäden tatsächlich die Wohnqualität mindern. Hat der Schaden allerdings zur Folge, dass die potentiellen Käufer nur noch einen niedrigeren Kaufpreis akzeptieren, liegt ein merkantiler Minderwert vor.
In Deutschland sind die Verkäufer von Immobilien gesetzlich verpflichtet, Kaufinteressenten sogar über bereits vollständig beseitigte Schäden und Mängel zu informieren. Die Berechnung der Wertminderung kann nur von einem dafür ausgebildeten Gutachter durchgeführt werden. Denn Käufer können auch nach dem Kauf eine Rückabwicklung des Kaufvertrags und sogar Schadensersatz verlangen. Das ist dann der Fall, wenn sie erfahren, dass ein merkantiler Minderwert vorliegt und dieser nicht korrekt berechnet wurde.
Gibt es eine Formel oder Methode zur Berechnung des merkantilen Minderwerts?
Es gibt keine Formel, nach der die theoretische Wertminderung berechnet wird. Es sind lediglich Schätzungen möglich, wobei der Gutachter ein hervorragendes Gespür für die Verhältnisse auf dem regionalen Immobilienmarkt benötigt, um den Verkehrswert zu ermitteln. Neben technisch-sachlichen Determinanten ist die Einschätzung des Marktes entscheidend für die Berechnung des merkantilen Minderwerts.
