Das Mietausfallwagnis gibt an, wie hoch das Risiko einer Ertragsminderung durch Mietausfälle ist. Dies ist somit eine Größe, die direkt bei der Immobilienbewertung einfließt. Die Immobilienwertverordnung legt fest, in welcher Höhe das Risiko kalkuliert wird und man einen Mietausfall geltend machen kann.
Woraus resultiert das Mietausfallwagnis?
Bei vermieteten Immobilien besteht die Gefahr, dass die Mieteinnahmen nicht wie geplant realisiert werden. Gründe dafür sind:
- Leerstand von Wohnungen
- Zahlungsunwilligkeit der Mieter
- Zahlungsunfähigkeit der Mieter
In die Kalkulation dieses Risikos werden neben den Mieteinnahmen Kosten für die Räumung der Wohnung, die Rechtsverfolgung und die Aufhebung des Mietverhältnisses einbezogen.
Wie wird das Mietausfallwagnis berechnet?
Üblicherweise werden als Basis für die Berechnung die Bruttomieteinnahmen verwendet. Handelt es sich um Wohnimmobilien, werden zwei Prozent der Bruttomieteinnahmen als Ausfallwagnis angesetzt. Bei Gewerbeimmobilien geht man von vier oder fünf Prozent aus.
Wovon hängt die Höhe des Mietausfallwagnisses ab?
Das Risiko, Mieteinnahmen nicht zu realisieren, sinkt bei günstiger Mieterstruktur und in begehrten Lagen. Von einem steigenden Risiko wird ausgegangen, wenn die Immobilie nur für bestimmte Zwecke genutzt werden kann, was bei Spezialimmobilien wie beispielsweise Tankstellen der Fall ist.
Wie können Eigentümer den Mietausfall geltend machen?
Wenn der Mieter nicht überschuldet ist, sollten Sie den Mietausfall geltend machen, indem Sie zunächst die Zahlung anmahnen. Bei weiterhin ausbleibender Zahlung wird ein Mahnbescheid beantragt und dann eine fristlose Kündigung auf dem Wege der Räumungsklage durchgesetzt. Ist der Mieter überschuldet, fokussiert sich die Aktivität auf die schnellstmögliche Beendigung des Mietverhältnisses. Denn dann es ist unwahrscheinlich, dass man damit Erfolg hat, beim Mieter den Mietausfall geltend zu machen.
Es gibt Versicherungen, die das Risiko des Mietausfalls absichern. Außerdem können Vermieter die Kosten für den Rechtsstreit als Werbungskosten vom Ertrag aus Mieteinnahmen abziehen. Das gilt auch für Kosten, die entstehen, um die Wohnung erneut zu vermieten.
Welchen Einfluss hat das Mietausfallwagnis auf den Immobilienwert?
Je höher das Risiko ist, Mieteinnahmen nicht zu realisieren, desto mehr sinkt der Immobilienwert. Vermietete Häuser sind Gewerbeimmobilien, die nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Das Mietausfallwagnis zählt zu den Bewirtschaftungskosten, die den Reinertrag und somit den Immobilienwert schmälern.
