Das komfortable Recht des Nießbrauchs wird in § 1068 BGB geregelt. Hierbei wird ein lebenslanges Wohnrecht und zusätzlich der Nutznieß im Grundbuch fixiert. So behält der Nießbraucher auch den wirtschaftlichen Besitz und kann damit eine Vermietung und Verpachtung vornehmen und die Einnahmen selbst behalten. Er ist jedoch nicht mehr Eigentümer der Immobilie und kann diese deshalb weder verkaufen noch vererben. Es handelt sich also dabei um eine sehr umfassende Nutzungsvariante, die weit über ein eingeräumtes Wohnrecht hinausgeht. Das Nießbrauchrecht bleibt bis zum Tod bestehen.
Wer profitiert vom Nießbrauch?
Wenn jemand eine Immobilie verschenken möchte, um die Eigentumsübergabe wirtschaftlich zu gestalten, stellt sich die Frage, wie der Schenkende seine eigenen Rechte sichert. Zu diesem Zweck sollte der Schenkende ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vereinbaren, um bis zum eigenen Tod selbst im Haus wohnen zu können. Auch eine Schenkung an die Kinder oder andere Verwandte muss notariell mit einem Übergabevertrag fixiert werden. Ziel ist dabei, in späteren Jahren Erbschaftssteuer zu sparen. Besonders in Ballungsgebieten wie München, in denen die Häuserpreise stark gestiegen sind, ist ein derartiges Vorgehen sinnvoll. Auf diese Weise kann man sicherstellen, dass die jüngere Generation wirtschaftlich in der Lage sein wird, das Eigentum in der Familie zu behalten.
Das Wohnrecht ist das weniger umfassende Nutzungsrecht, denn es kann nicht wie das Nießbrauchrecht durch Vermietung an Dritte weitergereicht werden. Wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt, verzichten die neuen Eigentümer umfänglich auf Verfügungsrechte, haben aber die Verpflichtung, die Immobilie instand zu halten. Aus diesem Grund ist ein hohes Maß an Vertrauen notwendig, wenn man auf diese Weise Eigentümer eines Hauses wird. Die ehemaligen Eigentümer sind allerdings ihrerseits verpflichtet, pfleglich mit dem Haus umzugehen und es ordentlich zu versichern.
Folgende Vorteile hat eine Übereignung mit Einräumung des Nießbrauchrechts:
- Vermeidung von Erbschaftssteuer
- Minderung der Versteuerung des Immobilienwerts
- Erhalt des Wohnrechts im Alter
- Abgabe von Renovierungspflichten an die jüngere Generation
- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dürfen behalten werden
Inwieweit ist ein Nießbrauch für die Immobilienbewertung relevant?
Ist ein Nießbrauchrecht eingeräumt, schmälert dies den Wert einer Immobilie, denn der Eigentümer hat nur eine eingeschränkte Verfügungsgewalt über sein Eigentum. Besonders wenn der Nießbrauch auch im Falle der Pflegebedürftigkeit bestehen bleiben soll, können sich für den neuen Eigentümer Probleme ergeben. Insofern werden bei Immobilienbewertungen immer bestehende Nießbrauchrechte beachtet und entsprechend wertmindernd einbezogen. Unsere Immobiliengutachter beraten Sie hierzu gerne ausführlich und erstellen Ihnen gerichtsfeste Sachverständigengutachten für Ihre Immobilie.
