Die überbaubare Grundstücksfläche hat der Gesetzgeber im § 23 der Baunutzungsverordnung, kurz BauNVO, definiert. Im Bebauungsplan werden diese Regeln festgelegt. An diesem lässt sich ablesen, an welchem Platz und in welchem Umfang ein Gebäude errichtet werden darf und welche weiteren Festsetzungen getroffen wurden.
Definition der überbaubaren Grundstücksfläche
Als überbaubare Grundstücksfläche wird gemäß § 23 der BauNVO jener Teil eines Grundstücks bezeichnet, auf welchem ein Objekt errichtet werden darf. Eine Zeichnung im Bebauungsplan gibt Aufschluss über den exakten Standort dieser Fläche. Begrenzt wird diese Fläche insbesondere durch die Baulinie und die Baugrenze. Durch diese klaren Regelungen stellt der Gesetzgeber sicher, dass städtebauliche Maßnahmen eingehalten werden. Denn städtische Planungen sehen eine genaue Positionierung der Gebäude und der Gebäudearten vor. Dadurch kann nicht jeder Grundstücksbesitzer selbst entscheiden, wo und in welchem Umfang auf seinem Baugrundstück gebaut werden kann.
Die Grenzen im Bebauungsplan
Zur Kennzeichnung der überbaubaren Grundstücksfläche finden sich im Bebauungsplan unterschiedliche Linien. Diese kennzeichnen die Baugrenze und die Baulinie. Auch die Bebauungstiefe kann im Bebauungsplan festgelegt werden. Die Bebauungstiefe ist die rückwärtige Grenze, die von der Straßenseite an gemessen wird und gibt an, wie weit nach hinten hin gebaut werden darf.
Die Baugrenze kennzeichnet jenen Bereich der überbaubaren Grundstücksfläche, der bebaut werden darf. Über diese Baugrenze hinweg darf nicht gebaut werden. Das betrifft auch Gebäudeteile. Die Baulinie wird als Fluchtlinie im Bebauungsplan dargestellt. Beim Bau des Gebäudes muss sichergestellt werden, dass eine Außenwand des Gebäudes an der Stelle dieser Fluchtlinie errichtet wird. Durch diese Baulinie wird beispielsweise sichergestellt, dass ein einheitliches Straßenbild durch gleichmäßig abschließende Häuserfronten entsteht. Baulinien kennzeichnen je nach städtebaulichen Planungen unterschiedliche Grenzen:
- Vordergrenzen
- Seitengrenzen
- Flächenumrisse
Weitere Einschränkungen im Bebauungsplan
Während Bauherrn bei eingezeichneten Grenzen nur eine Außenwand entsprechend der Fluchtlinie errichten müssen, werden sie durch Flächenumrisse stark eingeschränkt. Die Umrisse bedeuten, dass sie vollständig vom Gebäude ausgefüllt werden müssen. Die Grundfläche des Objektes ist fest vorgegeben. Weitere Festsetzungen im Plan werden durch Symbole gekennzeichnet. Durch diese wird unter anderem geregelt, welche Art von Gebäude errichtet werden darf und ob Verkehrs- und Grünflächen vorhanden sein müssen. Bedeutende Einschränkungen wirken sich negativ auf den Immobilienwert aus.
