Ein unbebautes Grundstück verfügt im Gegensatz zu einem bebauten Grundstück über kein nutzbares Gebäude. Das bedeutet allerdings nicht, dass es sich um eine freie Fläche handelt. Ein unbebautes Grundstück ist es auch dann, wenn sich darauf nicht nutzbare, beispielsweise verfallene und damit nicht bezugsfähige Gebäude befinden.
Wie wird der Wert eines unbebauten Grundstücks ermittelt?
Der Grundstückswert ist häufig für den Kauf oder Verkauf, bei Zwangsversteigerungen sowie für das Finanzamt, beispielsweise bei Schenkungen oder Erbschaften relevant. Bei der Veräußerung unbebauter Grundstücke ist zur Ermittlung der Steuer jedoch nicht der Grundstückswert, sondern der Veräußerungswert entscheidend. Anders als beim Verkauf bebauter Grundstücke fällt in jedem Fall die Spekulationssteuer an. Diese richtet sich nach dem privaten Steuersatz.
Zur Ermittlung des Grundstückswertes unbebauter Grundstücke nutzen Immobiliengutachter häufig das Vergleichswertverfahren. Alternativ kann die Berechnung nach den Bodenrichtwerten erfolgen. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen festgelegt. Dieser gibt den durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter bebauter sowie unbebauter Grundstücke wieder. Anders als bei bebauten Grundstücken spielt der Wert von Gebäuden oder anderen baulichen Anlagen keine Rolle. Die Lage, das Umfeld des Grundstücks, die Größe, die Maße sowie die Bebauungsmöglichkeiten und der Grad der Erschließung sind entscheidende Kriterien zu Berechnung des Bodenwertes.
Wann ist ein unbebautes Grundstück Bauland?
Ein unbebautes Grundstück ist nicht grundsätzlich als Bauland nutzbar. Das ist erst dann der Fall, wenn das Grundstück zur Bebauung geeignet ist und die rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind. Dazu muss ein unbebautes Grundstück in den Bebauungsplan aufgenommen werden. In diesem wird auch die Art und Weise der möglichen Bebauung festgelegt, beispielsweise ob gewerbliche Nutzung erlaubt ist oder wie hoch das Gebäude sein darf. Erschlossen ist das Bauland, wenn alle erforderlichen Erschließungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
Dazu zählen Anschlüsse an:
- die Stromleitungen
- das öffentliche Straßennetz
- die Abwasserkanäle
- die Wasserleitungen
Das Bauland ist nicht erschlossen und gilt als Rohbauland, wenn keine dieser Maßnahmen erfolgten. Teilerschlossen ist es, wenn bereits eine Erschließungsmaßnahme durchgeführt wurde.
