Wertermittlungsrichtlinien bilden die rechtlichen Grundlagen, um Marktwerte von Immobilien zu berechnen. Diese Richtlinien ergänzen die Immobilienwertverordnung (ImmowertV). Der Gesetzgeber verfolgt damit das Ziel, dass bei der Immobilienbewertung sowohl betriebswirtschaftliche als auch juristische und bautechnische Faktoren einbezogen werden. Der Verkehrswert soll möglichst realistisch festgelegt werden. Denn er bildet die Basis für die Festsetzung von Verkaufspreisen und Steuern, die im Zusammenhang mit dem Immobilieneigentum erhoben werden.
Marktwertermittlung gemäß ImmowertV
2010 trat die ImmowertV in Kraft und bildet seitdem die juristische Grundlage für die Ermittlung von Marktwerten. Die ImmowertV löste die Wertermittlungsverordnung (WertV) ab. Die in der WertV enthaltenen Wertermittlungsrichtlinien wurden noch nicht aufgehoben und behalten somit ihre Gültigkeit. Sie bilden die Rechtsgrundlagen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie grundstücksbezogenen Rechten und den entsprechenden Belastungen.
Es gibt drei Wertermittlungsrichtlinien:
- Sachwertrichtlinie
- Ertragswertrichtlinie
- Vergleichswertrichtlinie
Sachwertrichtline: Bewertung privat genutzter Gebäude
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um privat genutzte Immobilien zu bewerten. Der Immobilienwert hängt nicht von erzielbaren Erträgen, sondern von den Herstellungskosten sowie den Wiederbeschaffungskosten ab. Es stellt sich die Frage, welche Kosten der Neubau der Immobilie verursachen würde. Daran anschließend wird eine Bewertung der Abnutzung vorgenommen und diese dann vom Immobilienwert abgezogen. Auf diese Weise wird der Gebäudewert berechnet. Der Grundstückswert wird isoliert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt.
Vergleichswertrichtlinie: Bewertung gleichartiger Immobilien
Mit dem Vergleichswertverfahren werden vergleichbare, privat genutzte Immobilien bewertet. Voraussetzung ist das Vorhandensein von Daten über realisierte Verkaufspreise in der Region. Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung bei Reihenhäusern, gut vergleichbaren Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Außerdem wird das Verfahren zur Bewertung des Grund- und Bodens genutzt und stützt sich dabei auf die von Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte.
Ertragswertrichtlinie: Bewertung gewerblicher Immobilien
Diese Wertermittlungsrichtlinie definiert die Anwendung des Ertragswertverfahrens, welches bei gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz kommt. Im Zentrum des Ertragswertverfahrens steht die Beantwortung der Frage, welche Reinerträge jährlich mit der Immobilie erwirtschaftet werden können und welche Bewirtschaftungskosten davon abgezogen werden müssen.
Wann wird die WertV angewendet?
Unabhängig vom Inkrafttreten der ImmowertV sind die Wertermittlungsrichtlinien der WertV nach wie vor gültig und werden von Immobiliengutachtern, Banken, Versicherungen und Gutachterausschüssen genutzt. Sie bilden den rechtlichen Rahmen für die Feststellung von Verkehrswerten, die bei jedem Eigentümerwechsel, aber auch im Falle einer Scheidung oder Erbschaftsauseinandersetzung benötigt werden.
