In der Wertermittlungsverordnung von 1988 wurde festgelegt, nach welchen Prinzipien der Verkehrswert von Immobilien ermittelt werden musste. Die Verordnung diente als praxisbezogener Leitfaden für Immobiliengutachter, Banken, Versicherungen und Gutachterausschüsse, der bei jeder Immobilienbewertung angewendet wurde. 2010 wurde die Wertermittlungsverordnung von der reformierten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst. Die Reform war nötig, weil sich in der Zwischenzeit die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt grundlegend verändert hatten.
Warum haben sich die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt verändert?
Zum einen erforderte der Beitritt der neuen Bundesländer und zum anderen die Tätigkeitsbereiche Stadtumbau und Soziale Stadt eine Novellierung der Immobilienbewertung. In der ImmoWertV werden außerdem viele neue Faktoren berücksichtigt:
- energetische Gebäudemerkmale
- städtebauliche Determinanten
- Aufnahme des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens für internationale Immobiliengeschäfte
Für wen gilt die Immobilienwertermittlungsverordnung?
Die novellierte ImmoWertV wird immer angewendet, wenn eine Immobilie oder deren Bestandteile rechtssicher bewertet werden müssen. Das ist beispielsweise beim Verkauf einer Immobilie nötig. Aber auch beim Berechnen des Zugewinns in einem Scheidungsverfahren oder bei der Aufteilung eines Gemeinschaftserbes auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft.
Darüber hinaus benötigt man Angaben über den Verkehrswert als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer oder der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Auch Versicherungen verlangen für die Ermittlung von Versicherungsprämien für Gebäudeversicherungen eine Angabe des Verkehrswerts. Banken machen die Vergabe von Immobilienkrediten ebenfalls vom Verkehrswert der Immobilie abhängig.
Welche Verfahren werden laut ImmoWertV zur Immobilienbewertung eingesetzt?
Die reformierte Wertermittlungsverordnung wurde in drei Bereiche aufgeteilt:
- Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung
- Bodenrichtwerte und andere relevante Daten
- Wertermittlungsverfahren
Es stehen drei Wertermittlungsverfahren zur Verfügung. Das Sachwertverfahren ermittelt den Gebäudewert und den Bodenwert separat. Das Vergleichswertverfahren nimmt Bezug auf den Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien und das Ertragswertverfahren kommt bei gewerblichen Immobilien zum Einsatz. Dabei wird berücksichtigt, welcher Ertrag pro Jahr mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann.
Bedeutung der ImmoWertV für die Immobilienbewertung
Bei der Immobilienbewertung müssen sich die Immobiliengutachter an den Vorgaben der ImmoWertV orientieren. Damit wird sichergestellt, dass der berechnete Immobilienwert dem Verkehrswert entspricht und als rechtssichere Grundlage fungiert, wenn sich Eigentumsrechte ändern oder Steuern ermittelt werden.
