Die Zwangsversteigerung einer Immobilie steht am Ende eines Prozesses, bei dem es einem Gläubiger nicht gelungen ist, seine Geldforderungen auf anderen Wegen einzutreiben. Meist ist die Insolvenz des Eigentümers die Ursache für die Immobilienversteigerung. Es kann ebenfalls zu einer Hausversteigerung kommen, wenn mehrere Eigentümer vorhanden sind und diese sich nicht über eine gemeinsame Nutzung einigen können.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Eine Immobilienversteigerung ist ein gesetzlich geregeltes Vollstreckungsverfahren. Ziel der Immobilienversteigerung ist die Durchsetzung von Ansprüchen mithilfe staatlicher Machtmittel. Auf diese Weise können Gläubiger, die Geldforderungen haben, ihren Anspruch durch das unbewegliche Vermögen des Schuldners befriedigen.
Die Zwangsversteigerung einer Immobilie wird zum Beispiel notwendig in folgenden Fällen:
- Überschuldung des Eigentümers
- Privatinsolvenz des Eigentümers
- zerstrittene Erbengemeinschaft
- uneinige Partner bei Ehescheidungen
Ebenso wenn die Raten für die Hypothek nicht pünktlich gezahlt werden, reicht das Kreditinstitut den Antrag auf Zwangsversteigerung der Immobilie ein. Ein anderer Fall sind zerstrittene Erbengemeinschaften, die sich nicht einigen können. In diesen Situationen ist die Hausversteigerung oft der einzige Weg, das Eigentum zu teilen. Diese Art der Immobilienversteigerung wird auch als Teilungsversteigerung bezeichnet.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung von Immobilien ab?
Die Hausversteigerung wird beim Amtsgericht beantragt. Ein Rechtspfleger beauftragt im nächsten Schritt ein Immobiliensachverständigenbüro, das eine Bewertung vornimmt. Auf Basis dieser Bewertung bestimmt der Rechtspfleger den Verkehrswert. Wenn eine Innenbesichtigung nicht möglich ist, gestaltet sich die Feststellung des Verkehrswerts besonders schwierig. Das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung gibt dem Mieter oder Eigentümer das Recht, das Betreten des Hauses zu verwehren.
Potentielle Käufer können die Gutachten beim Amtsgericht einsehen und sollten einen Risikoabschlag einkalkulieren, wenn eine Besichtigung der Innenräume nicht möglich war. Der Verkehrswert muss damit nicht unbedingt dem im Gutachten ermittelten Wert entsprechen.
Beim Versteigerungstermin werden alle Details verlesen. Hier werden die Interessenten auch über die Objektdaten sowie über die eingetragenen Rechte und Pflichten informiert. Danach werden die Gebote abgegeben und der Höchstbieter erhält den Zuschlag. Nach Abgabe des Gebotes muss der Bieter nach Aufforderung eine Sicherheitsleistung in Form zum Beispiel eines Bundesbankschecks oder einer Bankbürgschaft vorlegen. Die Höhe beträgt meistens 10% der Kaufsumme. Beim ersten Termin darf das Meistgebot nicht weniger als die Hälfte des Verkehrswerts betragen. Sofort mit dem Zuschlag ist der Meistbieter Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.
Die Immobilienversteigerung ist oft der letzte Weg, Gläubiger zu befriedigen oder ein gemeinsames Erbe zu teilen. Das Immobiliengutachten ist daher von elementarer Bedeutung für den gesamten Prozess der Zwangsversteigerung einer Immobilie.
