Der Beleihungswert als entscheidende Größe bei der Kreditvergabe

Mit dem Beleihungswert einer Immobilie können Kreditgeber errechnen, wie hoch der Kreditbetrag ist und zu welchen Konditionen sich eine Immobilie beleihen lässt. Der Wert hat damit Einfluss auf die Gesamtfinanzierung. Er wird noch vor der Kreditvergabe von einer Bank berechnet. Durch die Berechnung können Kreditgeber ermitteln, ob sie im Falle einer Zwangsversteigerung das Geld voraussichtlich in voller Höhe zurückerhalten. Banken halten sich bei der Berechnung an interne Richtlinien und Beleihungsgrundsätze. Darüber hinaus müssen sie sich an gesetzliche Anforderungen halten. Dennoch haben Kreditnehmer die Möglichkeit, Einfluss auf den Beleihungswert zu nehmen und die Beleihung günstiger zu gestalten.

Der Beleihungswert von Immobilien

Mit einer Beleihung räumt ein Eigentümer einem Kreditgeber Rechte an einer Immobilie ein. Dies geschieht in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld. Im Gegenzug erhält der Eigentümer von der Bank Kapital. Wie viel Kapital im Rahmen der Beleihung ausgezahlt werden kann, hängt maßgeblich vom Beleihungswert und der Beleihungsgrenze ab.

Die Lage, die Größe und der Zustand einer Immobilie sagen viel über den Wert eines Objektes aus. Doch darüber hinaus müssen noch weitere Kriterien berücksichtigt werden, um den tatsächlichen Wert festlegen zu können. Wie wichtig das ist, zeigt sich im Bereich der gewerblichen Immobilien. So hat beispielsweise eine Hotelimmobilie alleine keinen Wert, wenn aufgrund der Marktlage zu erwarten ist, dass die Gäste ausbleiben werden. Das gleiche gilt für die Gastronomie oder auch im Bereich der Büroobjekte. Somit müssen auch die Rentabilität und die Marktentwicklung berücksichtigt werden. Anhand des Beleihungswertes einer Immobilie lässt sich der Wert ablesen, der in der Zukunft für das Objekt erzielt werden kann. Dabei wird die gesamte Kreditlaufzeit zu Grunde gelegt.

Wozu wird der Beleihungswert errechnet?

Zur Immobilien- oder Baufinanzierung wird häufig ein Darlehen benötigt. Darüber hinaus kann ein Kredit von Unternehmen auch zur Kapitalbeschaffung beantragt werden. Das ist insbesondere in Krisenzeiten gängige Praxis. Im Zuge der Auswirkungen der Corona-Pandemie hat sich gezeigt, dass viele Betriebe des Hotel- und Gastgewerbes auf frisches Kapital angewiesen waren. Zur Absicherung des Unternehmenskredites dient in diesen Fällen das Gewerbeobjekt. Damit wird es dem Unternehmen möglich, ohne vorübergehende Einnahmen aus dem Geschäftsbetrieb die Liquidität eine Zeit lang sicherzustellen, ohne dass der Wert der Immobilie beeinträchtigt wird. Sobald die Einnahmen wieder fließen, können sie das Darlehen aus den laufenden Einnahmen zurückbezahlen. Neben der Beleihung von Immobilien ist es auch möglich, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte zu beleihen.

Ein Kreditgeber muss vor der Kreditvergabe prüfen, ob und in welcher Höhe ein Kredit ausbezahlt werden kann. Denn nur dann ist es möglich, den Kredit abzusichern. Kommt der Kreditnehmer während der Kreditlaufzeit seiner Zahlungspflicht nicht nach, erhält die Bank durch die Beleihung eine Sicherheit. Sie kann sich das Geld durch Maßnahmen wie einen Zwangskauf oder eine Zwangsversteigerung dann zurückholen. Der Beleihungswert der Immobilie wird dementsprechend vor der Vergabe eines Kredites ermittelt. In der Regel wird dies im Auftrag der Banken durch einen unabhängigen Immobiliensachverständigen erledigt. Die Bank muss die Kosten für das Gutachten gemäß aktueller Rechtslage übernehmen.

Die Berechnung des Beleihungswertes von Immobilien

Der Beleihungswert einer Immobilie ist nicht mit dem Kaufpreis oder den Baukosten im Rahmen einer Baufinanzierung identisch. Vielmehr spiegelt dieser den Preis wider, welcher in der Zukunft bei einem Verkauf zu erwarten wäre. Damit ist der Beleihungswert eine entscheidende Größe für den Kreditgeber. Anhand derer kann er ermitteln, welche Sicherheit er für die Vergabe des Darlehens erhält. Zusätzlich wird ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, wodurch das Kreditausfallrisiko minimiert wird und Wertschwankungen berücksichtigt werden. Dadurch liegt der Beleihungswert einer Immobilie in der Regel zwischen 70 bis 90 Prozent des Bau- oder Kaufpreises.

Gesetzliche Regelungen legen zudem fest, dass der Beleihungswert den Verkehrswert nicht übersteigen darf. Das gilt gemäß §16 des Pfandbriefgesetzes auch für wirtschaftlich schwierige Zeiten, in denen die Immobilienpreise niedrig sind. Damit hat der Gesetzgeber die Höhe des Beleihungswertes gesetzlich begrenzt.

Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes

Der Beleihungswert lässt sich, ähnlich wie der Verkehrswert, anhand unterschiedlicher Verfahren ermitteln. Dazu zählen:

• Das Vergleichswertverfahren
• Das Sachwertverfahren
• Das Ertragswertverfahren

Für Sparkassen besteht bei der Wertermittlung der Immobilie die Besonderheit, dass sie sich an landesspezifische Beleihungsgrundsätze halten müssen. Dementsprechend gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Kriterien zu beachten.

Vergleichswertverfahren

Für die Berechnung des Beleihungswertes anhand des Vergleichswertverfahrens werden die Preise vergleichbarer Objekte zu Grunde gelegt. Damit ist dieses Verfahren nur dann relevant, wenn ausreichend vergleichbare Immobilien zur Verfügung stehen. In der Praxis kommt das Vergleichsverfahren oftmals als ergänzende Methode zum Einsatz und wird weniger als alleiniges Verfahren angewandt. Denn diese Berechnung lässt die Berücksichtigung von nur wenigen individuellen Faktoren zu.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren findet insbesondere bei selbstgenutztem Wohneigentum Anwendung. Bei diesem liegt der Fokus auf dem Bau- und Bodenwert. Der Bauwert lässt sich an den Baukosten ablesen, wobei ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden muss. Um den Bodenwert ermitteln zu können, wird die Grundstücksfläche mit dem möglichen, langfristigen Grundstücksquadratmeterpreis multipliziert.

Ertragswertverfahren

Zur Bewertung vermieteter sowie gewerblicher Immobilien kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Mit diesem lässt sich ein nachhaltig erzielbarer Nettobetrag ermitteln. Dabei spielen der zu erzielende Ertrag sowie der Bodenwert eine entscheidende Rolle. Bei Mietobjekten ist es erforderlich, sämtliche Kosten von den jährlich zu erzielenden Mieteinnahmen abzuziehen. Im Anschluss wird der so errechnete Betrag mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser Faktor ergibt sich aus dem Alter, der Größe, dem Bauzustand und der Nutzungsweise des Objektes.

Was ist eine Beleihungsgrenze?

Zusätzlich zu diesen Ermittlungsverfahren grenzt die sogenannte Beleihungsgrenze den Beleihungswert ein. Diese Grenze schwankt von Kreditgeber zu Kreditgeber aufgrund interner Regelungen. Denn der Gesetzgeber sieht je nach Mittelverwendung unterschiedliche Vorgaben vor. Deshalb sind die Beleihungsgrenzen bei Sparkassen und Bausparkassen häufig bei bis zu 80 Prozent und bei Hypothekenbanken oftmals nur zwischen 60 und 65 Prozent. Noch niedriger liegt die Beleihungsgrenze bei Lebensversicherungen mit oftmals 40 bis 60 Prozent des Beleihungswertes.

Beispielrechnung zur Beleihungsgrenze einer Immobilie:

Wer seine Immobilie beleihen möchten, bei dem würde in diesem Beispiel die Beleihungsgrenze und damit auch der maximale Kredit bei 280.000 Euro liegen.

Der Beleihungsauslauf als entscheidender Faktor für die Zinshöhe

Die Differenz zwischen dem benötigten Kapital und dem Beleihungswert müssen Kreditnehmer, die eine Immobilie beleihen möchten, im Rahmen der Immobilien -oder Baufinanzierung privater oder gewerblicher Objekte selbst als Eigenkapital aufbringen. Das Verhältnis dieser beiden Werte wird auch als Beleihungsauslauf bezeichnet und wird als Prozentzahl angegeben.

Durch die Berechnung des Beleihungsauslaufs legt der Kreditgeber die Konditionen zur Kreditvergabe fest und damit auch die Zinsen. Dabei gilt, je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher sind die Zinsen. Aber je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer einbringt, desto niedriger fällt der Zinssatz aus. Bei einem sehr hohen Beleihungsauslauf sind zumeist zusätzliche Sicherheiten erforderlich, beispielsweise durch ein hohes Einkommen oder andere Vermögenswerte. Aufgrund der Relevanz für die Gesamtfinanzierungskosten kann es sich lohnen, mit der Bank den Beleihungswert auszuhandeln. Jede Bank legt andere Kriterien an, wodurch sie einen gewissen Spielraum hat. Dieser Spielraum lässt sich beispielsweise durch ein anderes Verkehrswertgutachten ausschöpfen. Oder durch Verweise auf eine etwaige Sonderausstattung der Immobilie oder durch Studien zur Region und Lage, deren Resultate sich positiv auf den Immobilienwert auswirken.

Was sind 1a- und 1b-Hypothekendarlehen?

Im Rahmen der Beleihung von Immobilien lassen sich mit der 1a- und der 1b-Hypothek zwei Arten unterscheiden. Diese weisen auf die Rangliste im Grundbuch hin.

Von einer 1a-Hypothek wird gesprochen, wenn die Darlehenshöhe unterhalb der Beleihungsgrenze liegt. Bei diesen wird im Grundbuch ein erstrangiges Grundpfandrecht eingetragen. Das gibt Kreditgebern die größtmögliche Sicherheit, wodurch Kreditnehmern günstige Zinsen eingeräumt werden. Durch das erstrangige Grundpfandrecht werden Banken im Falle einer Zwangsversteigerung als erste entschädigt. Damit ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass Banken den vollständigen Kreditbetrag zurückerhalten.

Wer eine Hypothek aufnehmen möchte, dabei aber mit der Darlehenshöhe über der Beleihungsgrenze liegt, dem wird ein 1b-Hypothekendarlehen eingeräumt. Bei diesem benötigen Darlehensnehmer mehr Geld als errechnet wurde. Wer an dieser Stelle nicht mehr Eigenkapital aufbringen kann, muss mit einem erheblichen Zinsaufschlag rechnen. 1b-Hypotheken werden im Grundbuch als sogenanntes zweitrangiges Grundpfandrecht geführt. Für Banken steigt das Risiko, dass sie nicht das vollständige Geld zurückerhalten. Dementsprechend werden Hypothekendarlehen dieser Art meist nur an Kunden mit sehr guter Bonität ausgestellt. Wer in diesem Fall eine Immobilie beleihen möchte, benötigt zudem eine Absicherung durch eine öffentliche Bürgschaft. Diese ist bei öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten sowie beim jeweiligen Bundesland erhältlich.

Immobilie beleihen: Welche Unterlagen benötigt die Bank?

Wer seine Immobilie beleihen und gegebenenfalls eine Hypothek aufnehmen möchte, muss der Bank einige Unterlagen zur Verfügung stellen. Im Rahmen einer Baufinanzierung zählen dazu insbesondere:

• Einkommensnachweise
• Bonitätsauskunft
• Baupläne und Exposé zum Objekt
• Eigenkapitalnachweise

Handelt es sich um einen Neubau, sind zudem eine Wohnflächenberechnung und eine Baugenehmigung erforderlich. In einigen Fällen werden zusätzlich weitere Unterlagen benötigt, beispielsweise der Lageplan, die Berechnung der Wohnfläche, Versicherungsunterlagen zur Immobilie oder ein Grundbuchauszug.

Handelt es sich um eine gewerbliche Objektfinanzierung, werden weitere Finanzierungsunterlagen benötigt. Dazu zählen unter anderem:

• der aktuelle Steuerbescheid nebst Steuererklärung
• BWA des laufenden Geschäftsjahres
• Bilanzen und Gewinnermittlungen aus drei Jahren
• bei einem Neuerwerb der notarielle Kaufvertrag
• aktueller Grundbuchauszug
• Eintragungsbewilligungen

Zudem werden sämtliche Unterlagen zum Objekt und der Nutzungsart benötigt. Dazu können je nach Einzelfall die aktuellen Mietverträge zählen, ein Energieausweis, die Wohn- und Nutzflächenberechnung oder der Kataster- und Lageplan.

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