Hotelimmobilien zählen zu den Sonder- bzw. Spezialimmobilien. Sie sind demnach von regulären Wohn- und Gewerbeimmobilien zu unterscheiden. Immobilien der Hotellerie wurden lediglich für diese besondere Nutzungsart konzipiert. Viele Objekte wurden deshalb in der Stadt in zentraler Lage errichtet. An Flughäfen, Bahnhöfen aber auch an Messestandorten sind sie zahlreich vertreten. Darüber hinaus werden sie auf dem Land, in touristisch interessanter Lage betrieben. Ähnlich sieht es bei Gastroimmobilien aus. Oftmals bestehen Kombinationen zwischen Hotel- und Gastronomiebetrieben. Insbesondere in ländlichen Regionen hat sich diese Art des kombinierten Gastgewerbes etabliert.
Aufgrund der Verwendung der Immobilien kann die Berechnung des Wertes nicht nach den klassischen Bewertungsmethoden erfolgen. Zur Wertermittlung reicht es demnach nicht aus, den Zustand und die Lage zu betrachten. Es müssen viele weitere Details und wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt werden, die sich in besonderem Maße an dem erzielbaren Ertrag der Nutzungsweise orientieren. Dementsprechend komplex gestaltet sich die Bewertung von Hotelimmobilien. Erfahrene Immobiliensachverständige übernehmen die Wertermittlung anhand anerkannter Verfahren.
Wie werden Hotelimmobilien bewertet?
Für Wohnimmobilien existieren Richtwerte in Form von Mieten und Pachten, die in Mietspiegeln bereitgestellt werden. Diese Werte lassen sich für Hotel- und Gastronomiebetriebe nicht heranziehen. Die Bewertung erfolgt, wie bei anderen Spezial- und Sonderimmobilien, nach dem Ertragswertverfahren. Mit diesem Verfahren lässt sich der Marktwert nach dem möglichen Ertrag bestimmen. Das Gebäude für sich spielt hingegen eine untergeordnete Rolle, sondern bildet gemeinsam mit dem Betrieb eine Bewertungseinheit. Denn letztendlich entscheiden bei Hotelimmobilien sowie bei Gastroimmobilien stets die Erträge über den Erfolg. Bleiben die Erträge aus, verliert auch das Objekt seinen Wert.
Welche Arten von Hotel- und Gastroimmobilien gibt es?
Hotels und Gastronomiebetriebe werden auch als Betreiberimmobilien bezeichnet. Denn der Erfolg ist eng mit den Fähigkeiten und Entscheidungen des Betreibers verbunden. Betreiber kleiner und mittelständischer Hotel- und Gastroimmobilen sind oftmals immer noch Familien. Andere mieten das Objekt oder sie schließen Pacht- sowie Franchise-Verträge mit bekannten Hotelketten ab. Damit profitieren sie von dem Bekanntheitsgrad und der Positionierung großer Marken innerhalb der Immobilienwirtschaft. Unabhängig davon haben sich am Markt verschiedene Hotelarten durchgesetzt.
Zu diesen zählen insbesondere:
- Aparthotel
- Businesshotel
- Boutique Hotel
- Budgethotel
- Bed-and-Breakfast-Hotel
- Designhotel
- Hotel Garni
- Biohotel
- Grandhotel
Auch im Bereich der Gastronomie lassen sich unterschiedliche Arten voneinander unterscheiden:
- Restaurants und Gaststätten
- Imbiss- und Kioskbetriebe
- Bars und Cafés
- Diskotheken
Auch Diskotheken werden zu den Gastroimmobilien gezählt. Bei diesen steht für die Gäste jedoch nicht der Verkauf von Getränken und Speisen im Vordergrund, sondern die regelmäßigen Tanzveranstaltungen.
Faktoren zur Berechnung des Wertes von Hotelimmobilien
Der Wert einer Hotelimmobilie setzt sich aus vielen verschiedenen Faktoren zusammen. Dazu zählen nicht nur der bauliche Zustand, die Größe und die Lage, wie es bei vielen anderen Immobilien üblich ist. Ebenso müssen die Marktpositionierung und viele andere Kriterien berücksichtigt werden.
Dabei kann es sich je nach Bewertungsobjekt um folgende wertbeeinflussende Faktoren handeln:
- die Reputation und Marktpositionierung
- die zukünftigen Chancen des Objektes am Hotelmarkt
- die Übernachtungszahlen
- die Lage und das Wettbewerbsumfeld
- der bauliche Zustand des Objektes und etwaiger Sanierungsstau
- ganzjähriger oder saisonaler Betrieb
- das Personal und etwaige Übernahmepflichten
- Betreiberverträge, Pachtverträge oder Franchisepartner
Die Bewertung erfolgt demnach anhand einer spezifischen Untersuchung und Betrachtung des Zustandes und lässt sich nicht mit der Bewertung von Wohnimmobilien vergleichen. Der Fokus der Bewertung von Hotelimmobilien liegt in der Zukunftsfähigkeit des Objektes. Aufgrund der vielen Überschneidungen werden bei der Bewertung von Gastroimmobilien die gleichen Maßstäbe angesetzt.
Wie erfolgt die Bewertung von Hotel- und Gastroimmobilien?
In Deutschland hat sich zur Bewertung von Hotelimmobilien das Ertragswertverfahren durchgesetzt. Zusätzlich kommt auch das Pachtwertverfahren zum Einsatz. Dabei handelt es sich um eine Form des Ertragswertverfahrens. Als Alternative dazu wird das Discounted-Cashflow-Verfahren zur Bewertung von Hotelimmobilien angewandt. Dieses Verfahren wird häufig als Grundlage von Investitionsentscheidungen durchgeführt. Es bietet Investoren die Möglichkeit, die zu bewertende Hotelimmobilie mit anderen Kapitalanlagen zu vergleichen. Dazu wird beim Discounted-Cashflow-Verfahren eine Prognose der Geldflüsse vorgenommen. Die Hotelbewertung ergibt sich aus der Diskontierung dieser Geldflüsse.
Das Ertragswertverfahren zur Bewertung von Hotelimmobilien
Beim Ertragswertverfahren werden viele spezifische Kriterien zur Beurteilung des Wertes berücksichtigt. Eine entscheidende Größe ist das zukünftige Ertragspotenzial. Dementsprechend liegt das Hauptaugenmerk auf dem langfristigen wirtschaftlichen Erfolg. Für eine Wertermittlung müssen zunächst alle wertbeeinflussenden Faktoren betrachtet und analysiert werden. Zur Beurteilung des Hotelstandortes wird beispielsweise unterschieden, ob es sich um einen Primär, Sekundär- oder Tertiärstandort handelt. Ob das Hotel im ländlichen Raum oder in einer Tourismusdestination angesiedelt ist oder ob es sich beispielsweise um einen Messestandort oder eine Großstadt handelt. Aber auch die Verkehrs-Infrastruktur ist wichtig. Handelt es sich um ein Hotel in Innenstadtlage, in einem Gewerbegebiet oder in einer verkehrsgünstigen Lage außerhalb der Stadt? Wie sieht es mit der direkten Anfahrbarkeit aus, gibt es Zufahrtswege und ist das Hotel im Straßenbild sichtbar?
Für eine Beurteilung der zukünftigen Erfolgsaussichten muss zudem die Wettbewerbssituation am jeweiligen Standort betrachtet werden. Nur wenn sich ein Hotel gut am Markt positioniert hat, über ein stimmiges Hotelkonzept verfügt und die Hotelkategorie entsprechend der Standortbedingungen gewählt wurde, wird es gemessen an der Hotelgröße über ausreichende Buchungen verfügen. Anhand dieser und weiterer Kriterien lässt sich die nachhaltige Ertragskraft der Spezial- und Sonderimmobilien in Daten und Zahlen wiedergeben. Dabei muss auch die Entwicklung der Mieten und Pachten berücksichtigt werden, welche den Ertragswert beeinflussen.
Warum wird eine Hotelbewertung durchgeführt?
Es gibt viele Gründe, die Bewertung einer Hotelimmobilie durchführen zu lassen. In vielen Fällen erfolgt dies im Rahmen eines Kaufs oder Verkaufs. Investoren benötigen die Daten als Grundlage für ihre Investitionsentscheidung. Aber auch für eine Kreditaufnahme ist es erforderlich, den aktuellen Wert des Objektes in Zahlen darlegen zu können. In Krisenzeiten kann eine Neubewertung zudem durch die Bank gefordert werden. Das hat beispielsweise die Corona-Krise gezeigt, von der die Hotellerie in besonderem Maße betroffen war. Durch Maßnahmen wie eingeschränkte Reisebeschränkungen und dem offiziellen Lockdown von April bis Mai sanken in Deutschland die Übernachtungszahlen drastisch. Die Auswirkungen der Corona-Krise auf die Hotelbranche werden nach Ansicht vieler Experten noch lange anhalten und trotz staatlicher Hilfen viele Betriebe dieser speziellen Branche in die Insolvenz führen.
Denn Hotels sind als Betreiberimmobilien stark von Fremdfinanzierungen abhängig. Der Kapital- und Personalbedarf ist hoch, wodurch sie in Krisenzeiten stärker betroffen sind als andere Branchen. Das zeigt auch ein Vergleich mit dem Wohnimmobilienmarkt, welcher scheinbar nicht durch die Corona-Krise beeinflusst wurde. Zudem werden Mieten und Pachten in der Hotellerie und bei Gastronomieimmobilien in der Regel langfristig abgeschlossen. Innerhalb der Krise haben sich viele Eigentümer dazu entschieden, die Zahlungen zu stunden. Langfristig wird jedoch nicht davon ausgegangen, dass sich die Krise auf die Höhe zukünftiger Mieten oder Pachten der Hotelbetriebe und Betreiber der Gastronomie auswirken wird.
Das Team von Andreas Ruof und Kollegen führt die Bewertung von Gewerbeimmobilien aller Art professionell durch.
Die Zukunft der Hotelimmobilien Deutschlands
Die Auswirkungen der Corona-Krise haben Hotelbetriebe und Betreiber der Gastronomie als erste getroffen und vor große Herausforderungen gestellt. Insbesondere kleine und mittelständische Hotelbetriebe, die eine nur geringe Liquidität aufwiesen, wurden in ihrer Existenz gefährdet. Dadurch werden einige Betriebe verschwinden und große Hotelketten werden es in der Zukunft leichter haben, sich am Markt zu behaupten. Betriebsschließungen könnten in wirtschaftlich ohnehin schwachen Regionen zu einer weiteren Verschärfung der Lage durch eine steigende Arbeitslosenquote und geringe Gewerbesteuereinnahmen führen. Ihrer Funktion als Hotels mit gastronomischem Angebot könnten sie dadurch nicht mehr nachkommen, wodurch wiederum die Attraktivität der Standorte sinken würde.
Allerdings sind insbesondere Urlaubshotels und Betriebe der Ausflugsgastronomie bedeutend weniger von der Krise betroffen. Denn sie wurden, anders als viele andere Betriebe, nach der Zeit des Lockdowns gut besucht. Das Bedürfnis nach Freizeitaktivitäten und Reisen war groß. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass sich die Nachfrage und das Transaktionsvolumen bei diesen Betrieben mit der Zeit stabilisieren wird. Auf der anderen Seite sind Hotels in Städten in Folge der bedrohten Belebtheit der Innenstädte stärker von der Corona-Pandemie betroffen als jene auf dem Land. Zugleich sank die Nachfrage bei Tagungs- und Stadthotels aufgrund der abnehmenden Präsenzpflicht und zunehmender Digitalisierung. Immer weniger Geschäfts- und Gruppenreisen wurden durchgeführt und führten zu einer sinkenden Auslastung. Hotelschließungen werden sich dadurch nicht nur aufgrund geringer finanzieller Reserven und veralteter Konzepte ausschließen lassen. Es werden Investitionen erforderlich werden, um das Angebot dem sich verändernden Markt anpassen zu können. Von einer Erholung der Immobilienwirtschaft in diesem speziellen Sektor nach einigen Jahren ist auszugehen.
Erholung der Hotellerie und Gastroimmobilien wird einige Jahre beanspruchen
Der Wert von Hotelimmobilien und Gastronomieimmobilien ist in besonderem Maße von dem Erfolg der Unternehmung abhängig. Die Gebäudesubstanz ohne Auslastung durch eine ausreichende Anzahl an Gästen hat für den Betreiber, ebenso für Investoren keinen Wert. Dementsprechend wirkt sich eine verstärkte Nachfrage bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren direkt auf den Wert der Spezial- und Sonderimmobilien aus. Umso stärker sind Hotellerie und Gastronomie von wirtschaftlichen Krisenzeiten betroffen. Das zeigen die Folgen der Corona-Pandemie, deren Folgen eine solide Nachfrage abmildern kann.
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