Mit einer Gebäudeversicherung zum Beispiel für Gewerbeimmobilien ist es möglich, das Objekt gegen vielerlei Gefahren abzusichern. Doch im Gegensatz zu einer Wohngebäudeversicherung kommt es bei gewerblich genutzt Objekten auf andere Risiken an. Versicherer bieten Unternehmen eine Reihe unterschiedlicher Absicherungsmöglichkeiten zur Auswahl an. Diese sollten individuell an den Bedarf und die individuellen Risiken angepasst werden. Unternehmen sind für einen umfassenden Versicherungsschutz zumeist auf mehrere Versicherungen angewiesen. So benötigen sie je nach Tätigkeit und Objekt beispielsweise zusätzlich eine Glasversicherung oder eine Absicherung gegen Elementarschäden sowie eine Gebäudehaftpflichtversicherung.
Arten von Versicherungen für Gewerbeimmobilien
Versicherungen für Gewerbeimmobilien stehen in vielen Varianten zur Auswahl. Dazu zählt zunächst die Gebäudeversicherung.
Darüber hinaus gibt es für Gewerbeobjekte ergänzende Versicherungen, beispielsweise:
- Feuerversicherung
- Leitungswasserversicherung
- Sturmversicherung
- Elementarschadenversicherung
- Glasversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Gebäudehaftpflichtversicherung
Die meisten Versicherungen dienen damit der Absicherung von Schäden am Gebäude. Anders sieht das bei den Haftpflichtversicherungen wie der Gebäudehaftpflichtversicherung aus. Diese kommen für Schäden auf, die vom Gebäude ausgehen und anderen entstehen können, beispielsweise durch herunterfallende Dachziegel.
Abgrenzung der Wohngebäudeversicherungen von der gewerblichen Gebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung dient der Absicherung von privaten bzw. vorwiegend privat genutzten Immobilien. Liegt der gewerbliche Nutzanteil bei unter 50 Prozent, ist die Absicherung über eine Wohngebäudeversicherung möglich. Das ist in vielen Fällen beispielsweise bei Kanzleien von Steuerberatern und Rechtsanwälten sowie Arztpraxen der Fall. Ebenso können Ladengeschäfte, Restaurants und Werkstätten innerhalb eines Wohngebäudes betrieben werden. Diese Mischnutzung erlaubt in vielen Fällen die Absicherung über eine Wohngebäudeversicherung. Darüber hinaus wird eine Gebäudeversicherung benötigt, die sich speziell an den Bedürfnissen von Gewerbeobjekten orientiert. Dementsprechend hängt es von der Nutzfläche ab, ob für das jeweilige Objekt eine Wohngebäude- oder eine Gebäudeversicherung für gewerbliche Immobilien abgeschlossen werden kann.
Wie hoch sind die Gebäudeversicherungskosten?
Die Gebäudeversicherungskosten können je nach Gebäudeart, Größe, Nutzungsart und weiteren Faktoren sehr unterschiedlich ausfallen. Bei Wohngebäudeversicherungen können die Kosten im Jahr beispielsweise bei unter 100 Euro im Jahr oder mitunter bei 600 Euro jährlich bei größeren Objekten liegen. Dagegen sieht das bei gewerblichen Hausversicherungen schon anders aus. Dann sind Kosten ab 100 Euro bis hin zu mehreren Tausend Euro im Jahr möglich. Je nach Gewerbeart existieren sehr unterschiedliche Versicherungsrisiken. Zudem sind diese Versicherungen modular aufgebaut und lassen sich im Baukastensystem individuell zusammenstellen, beispielsweise in Kombination mit einer Gebäudehaftpflichtversicherung. Das beeinflusst ebenso die Gebäudeversicherungskosten.
Faktoren zur Berechnung der Gebäudeversicherungskosten
Unabhängig davon, ob für den Gewerbebetrieb eine Wohngebäudeversicherung oder eine Gebäudeversicherung infrage kommt, benötigt der Versicherer zunächst Informationen zum Objekt. Anhand dieser lassen sich die Versicherungssumme und die Höhe der Gebäudeversicherungskosten berechnen. In diese Berechnung fließen verschiedene Faktoren mit ein. Dazu zählen nicht nur Faktoren wie die Größe des Gebäudes oder der Standort, sondern auch die Gewerbeart. Denn diese entscheidet über die Art der Nutzung und damit über das Risiko für das Versicherungsunternehmen. Bei Bürogebäuden ist das Risiko für Schäden durch Feuer beispielsweise bedeutend niedriger als bei Schreinereibetrieben.
Ebenso nimmt die Ausstattung des Gebäudes Einfluss auf die Gebäudeversicherungskosten. Wurden hochwertige Bauteile verwendet, die einen maximalen Brandschutz gewährleisten? Welche Fenster und Türen wurden verarbeitet und welche Heizungsanlage kommt für das Gebäude zum Einsatz?
Wie wird die Versicherungssumme festgelegt?
Ein weiterer wichtiger Faktor zur Berechnung der Beiträge zur Hausversicherung ist die Versicherungssumme. Diese sollte möglichst realistisch angesetzt werden, damit sich eine Über- oder Unterversicherung vermeiden lässt. Deshalb ist es hilfreich, vor Abschluss einer Versicherung eine Immobilienbewertung sowie eine Nutz- und Wohnflächenberechnung zur Ermittlung der genauen Quadratmeterangaben durchführen zu lassen.
Bei der Festlegung der Versicherungssumme ist relevant, welche Art von Versicherung gewählt wird:
- die Neuwertversicherung
- die Zeitwertversicherung
- die Versicherung nach dem gemeinen Wert
Mit der Neuwertversicherung lässt sich die maximale Versicherungssumme absichern. Dabei handelt es sich um jenen Wert, welchen das zu versichernde Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kosten würde. Dementsprechend würde der Versicherte bei Totalschaden, beispielsweise bei einem vollständigen Abbrennen des Gebäudes als Entschädigungssumme die Kosten erhalten, die für einen Neukauf erforderlich wären. Eine regelmäßige Anpassung der Versicherungssumme ist nicht vorgesehen. Anders sieht das bei der gleitenden Neuwertversicherung aus. Mit dieser lassen sich aktuelle Preisentwicklungen berücksichtigen. Damit erhält der Vertragsnehmer die Sicherheit, dass er im Schadensfall tatsächlich ausreichend Geld erhält, um bei einem Totalschaden eine Neuanschaffung tätigen zu können.
Aufgrund der hohen Versicherungssummen sind die Beiträge bei einer Neuwertversicherung entsprechend hoch. Jedoch erhält der Versicherte den maximalen Versicherungsschutz. Etwas niedriger fallen die Beiträge bei der Wahl einer Zeitwertversicherung aus. Denn dann wird lediglich der Zeitwert des zu versichernden Gebäudes versichert. Dazu müssen vom Neuwert wertmindernde Faktoren wie das Alter und die Abnutzung abgezogen werden. Bei diesem Versicherungsmodell kann mit den Jahren eine Unterversicherung drohen.
Die Versicherungssumme lässt sich auch nach dem gemeinen Wert festlegen. Berechnungsgrundlage ist bei diesem Modell der mögliche Verkaufspreis. Jedoch wird eine Versicherung nach dem Verkaufspreis nicht bei allen Gebäudearten angewandt, sondern insbesondere für Gebäude, die nicht mehr genutzt werden.
Welche Risiken lassen sich mit einer Gebäudeversicherung absichern?
Die Versicherungen unterscheiden sich je nach Versicherer, gewähltem Tarif und Wahl des Versicherungsschutzes teils deutlich voneinander. Jedoch gibt es einige Leistungen, die in den meisten Hausversicherungen als Grundabsicherung enthalten sind. Dazu zählt insbesondere ein Versicherungsschutz bei:
- Feuer
- Leitungswasser
- Blitzschlag
- Sturm
- Hagel
Mutwillige Beschädigungen durch Dritte sind ebenfalls in vielen Fällen Bestandteil der Gebäudeversicherung. Dabei gibt es jedoch klare Einschränkungen zu beachten. Während Einbrüche und Brandstiftungen häufig mitversichert sind, ist Vandalismus meist nicht im Basisschutz enthalten und wird sogar bei einigen Tarifen ausgeschlossen.
Weitere Versicherungsleistungen können je nach Tarif miteingeschlossen werden. Das umfasst beispielsweise Überspannungsschäden bei Blitzschlag oder Schäden an den Außen- und Innenverglasungen durch eine Glasversicherung. Ebenso bedarf es bei bestehenden Fotovoltaikanlagen, Geothermie-, Solarthermie- oder Wärmepumpenanlagen eines zusätzlichen Versicherungsbausteins.
Je nach Standort und Versicherungsschutz lassen sich auch Schäden bei Überschwemmung, Erdrutsch, Schneedruck oder Lawinen absichern. Allerdings sind in einigen Regionen aufgrund hoher Gefahren für Elementarschäden nicht alle Risiken versicherbar. Das betrifft in Hochwassergebieten beispielsweise Schäden durch Hochwasser. Dementsprechend bedarf es in diesen Gebieten finanzieller Rücklagen, um im Schadensfall die Kosten tragen zu können.
Was lässt sich mit einer Gebäudeversicherung absichern?
Versichert ist im Rahmen der Hausversicherung zunächst das Gebäude als solches und damit auch dazugehörige Elemente wie Türen, Fenster und Treppen. Darüber hinaus umfasst der Versicherungsschutz auch sämtliche Gebäudeteile, wenn diese über eine feste Verbindung mit dem versicherten Gebäude verfügen. Je nach Tarif sind Nebengebäude bereits mitversichert oder sie müssen separat in den Vertrag mit aufgenommen werden. Damit ist es möglich, bei Gewerbeimmobilien sämtliche Gebäude eines Unternehmens abzusichern. Das umfasst beispielsweise:
- Bürogebäude
- Lager
- Verkaufsräume
- Produktionshallen
- Praxen
- Pensionen
- Hotels und Gaststätten
- Restaurants
Bei Eintritt eines Schadens kommt der Versicherer für die Instandsetzung des Gebäudes auf und ebenso für die Beseitigung oder einen etwaigen Abriss.
Was ist nicht versichert?
Nicht versichert sind hingegen das bewegliche Mobiliar sowie die technische Einrichtung. Dazu bedarf es eines weiteren Versicherungsschutzes durch eine sogenannte Inhaltsversicherung, beispielsweise zur Absicherung technischer Anlagen vor Überspannung, Wasserschäden oder Ähnlichem. Eine Hausratversicherung kommt nicht für diese Schäden auf. Die gewerbliche Inhaltsversicherung ähnelt der Hausratversicherung, denn mit dieser ist es möglich, die Einrichtung, Elektronik, Lagerbestände, Waren, Arbeitsmaschinen und vieles mehr abzusichern.
Worauf ist bei der Absicherung von Gewerbeimmobilien zu achten?
Eigentümer von Gebäuden können sich mit einer Gebäudeversicherung absichern. Die Versicherung ist keine Pflicht, jedoch wird sie häufig angeraten. Denn Schäden können teuer sein und zugleich sind häufig vorübergehende Betriebsschließungen die Folge. Steht an dieser Stelle nicht ausreichend Kapital zur Verfügung, besteht die Gefahr einer Insolvenz. Dementsprechend bietet es sich an, direkt bei Besitz und Erwerb eine entsprechend Hausversicherung abzuschließen. Darüber hinaus benötigen nicht nur Unternehmen, sondern ebenso Vermieter von gewerblichen Immobilien eine Gebäudeversicherung, wenn der Wohnflächenteil zu gering ist und weniger als 50 Prozent des gesamten Gebäudes ausmacht.
Bei Versicherungsabschluss sollten Gewerbetreibende auf die genauen Details achten, um Einschränkungen zu entgehen:
- Grobe Fahrlässigkeit: Ist ein Schaden dadurch entstanden, kann der Versicherer die Regulierung einschränken oder sogar verweigern. Jedoch ist es auch möglich, grobe Fahrlässigkeit mitzuversichern.
- Sanierungs- und Umbaumaßnahmen melden: Ebenso kann der Versicherer die Leistung verweigern, wenn umfangreiche Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht gemeldet wurden. Zudem kann sich der Wert des Gebäudes durch diese Maßnahmen erhöhen, wodurch eine Unterversicherung droht. Dementsprechend wäre eine Anpassung erforderlich.
- Doppelabsicherung umgehen: Durch den Abschluss mehrerer Versicherungen kommt es häufig zu Doppelabsicherungen. Diese können sich im Schadensfall als problematisch erweisen, wenn sich die Zuständigkeit für die Übernahme von Schäden nicht klar auseinanderhalten lässt. Das kann zu Verzögerungen bei der Auszahlung der vereinbarten Versicherungssumme führen.
Was ist im Versicherungsfall zu tun?
Im Schadensfall ist es zunächst wichtig, wenn möglich die Schadensquelle abzustellen, um weitere Schäden zu vermeiden. Gegebenenfalls sollte man Hilfskräfte wie die Polizei oder Feuerwehr informieren, beispielsweise bei Wasserschäden, Bränden oder mutwilliger Zerstörung. Zudem muss der Versicherer informiert werden. Im Anschluss kann es hilfreich sein, den Schaden zu dokumentieren und mit Fotos zu belegen. Das Versicherungsunternehmen wird in der Regel am Telefon bereits erste Hinweise über den genauen Ablauf liefern.
Bei einem Totalschaden, beispielsweise wenn das Haus vollständig abgebrannt ist, übernimmt die Versicherung je nach Tarif auch die Kosten für etwaige Aufräum- und Abbrucharbeiten. Zusätzlich wird je nach Abschluss der Versicherung der jeweils versicherte Gebäudewert als Zeit- oder Neuwert ausbezahlt. Damit erhält der Versicherungsnehmer die Möglichkeit, ein gleichwertiges Gebäude an Ort und Stelle aufzubauen.
Wie lässt sich eine Gebäudeversicherung kündigen?
Versicherer sowie Versicherte haben beide gleichermaßen die Möglichkeit, die Versicherung zu kündigen. Das ordentliche Kündigungsrecht sieht dazu zumeist eine Frist von drei Monaten zum Ende des Versicherungsjahres vor. Darüber hinaus ist es bei Vertragsverletzungen auch möglich, Sonderkündigungen auszusprechen. Um einen lückenlosen Versicherungsschutz sicherzustellen, ist es ratsam, eine Versicherung erst dann zu kündigen, wenn bereits eine neue Police abgeschlossen wurde.
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