Die Grundsteuer muss jährlich gezahlt werden und stellt damit für Immobilieneigentümer eine regelmäßige Belastung dar. Jeder Eigentümer muss sie bezahlen, jedoch gibt es regional sehr große Unterschiede zu beachten. Insbesondere durch den Einfluss verschiedener Hebesätze müssen Eigentümer häufig sehr große Unterschiede hinnehmen. Um die Grundsteuer berechnen zu können, sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Eigentümer müssen die Grundsteuer jedoch nicht selbst ermitteln, sondern das Finanzamt der jeweiligen Gemeinde legt die Höhe der Grundsteuer und auch die Fälligkeitstermine zur Zahlung der Steuerbeträge fest.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer zählt zu den sogenannten Objektsteuern. Damit ist sie nicht an den Eigentümer, sondern stets an das jeweilige Objekt gebunden. Sie wird auf Grundbesitz erhoben sowie auf Erbbaurechte. Erhoben wird die Grundsteuer von den Städten und Gemeinden Deutschlands. Sie zählt für sie zu den wichtigsten Einnahmequellen und fällt jedes Jahr an. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grunderwerbsteuer. Denn die Grunderwerbsteuer fällt lediglich einmalig mit dem Grunderwerb an.
Für Eigentümer stellt die Grundsteuer eine regelmäßige finanzielle Belastung dar. Diese sollte bereits mit dem Kauf bei den Nebenkosten berücksichtigt werden. Im Rahmen einer Finanzierung ist es ebenso erforderlich, die Grundsteuer zu berechnen und diese als Nebenkosten im Finanzierungsplan zu berücksichtigen. Wer die Grundsteuer nicht berechnen möchte, kann den vorherigen Eigentümer nach der Steuerlast befragten. Denn in der Regel ist der gleiche Betrag zu entrichten.
Wann wurde die Grundsteuer eingeführt?
Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern. Bereits im Jahre 1920 wurden alle Bundesländer zur Ausschöpfung der Grundsteuer verpflichtet. Um die Grundsteuer berechnen zu können, wurde im Jahre 1936 schließlich eine Vereinheitlichung der Regelungen durchgeführt. Seither verfügen die jeweiligen Gemeinden über die Einnahmen aus der Grundsteuer. Die meisten Einnahmen werden dabei für die Grundsteuer B veranschlagt. Nur ein geringer Anteil der Einnahmen entfällt auf die Grundsteuer A. Die Grundsteuer ist für die Gemeinden eine wichtige Einnahmequelle. Eine Umlage an die Bundesländer oder den Bund gibt es nicht. Zudem unterliegt sie der dinglichen und persönlichen Haftung, wodurch in diesem Bereich kaum Steuerausfälle zu verzeichnen sind. Das Grundsteuergesetz wurde am 7. August 1973 erlassen. Mit diesem Gesetz werden die Gemeinden seither ermächtigt, die Grundsteuer zu erheben.
Welche Grundsteuerarten gibt es?
Bis zur Grundsteuerreform gab es nur zwei Arten der Grundsteuer. Die Grundsteuer A, die für agrarische Grundstücke anzuwenden ist, und die Grundsteuer B für bauliche Grundstücke. Damit kommt die Grundsteuer A bei land- und forstwirtschaftlichem Eigentum zum Einsatz. Weit häufiger wird die Grundsteuer B angewandt. Sie dient der Berechnung bebauter oder bebaubarer Grundstücke. Als bebaubar werden jene Grundstücke bezeichnet, die bebaut werden dürfen. Mit dieser Grundsteuerart werden auch Wohnungen und Gebäude besteuert. Die Grundsteuer B ist in der Regel für alle privaten Eigentümer und für das Gewerbe relevant. Wird im Rahmen der Grundsteuer keine weitere Bezeichnung aufgeführt, ist in der Regel von der Grundsteuer B die Rede.
Die dritte Grundsteuer, die Grundsteuer C, wird ab dem Jahre 2025 gelten. Mit dieser Steuerart sollen sich Spekulationsgeschäfte verhindern lassen. Denn insbesondere in Ballungszentren und Großstädten ist der Wohnraum knapp. Grundstücke werden stark nachgefragt und dienen damit vermehrt der Spekulation. Das hat zur Folge, dass die Grundstückspreise steigen oder durch die Spekulationsgeschäfte keine Bebauung stattfindet und der benötigte Wohnraum nicht geschaffen wird. Die Grundsteuer C gilt deshalb nur für baureife Grundstücke, die noch nicht bebaut wurden. Damit sollen sich nicht nur Spekulationen verhindern lassen, sondern durch die erhöhte Steuer C sollen Anreize zum Bebauen des Grundstücks geschaffen werden. Die Grundsteuer C ist für Gemeinden jedoch nur optional anzuwenden.
Wie und wie viel muss ich zahlen?
Eigentümer werden durch das Finanzamt der jeweiligen Gemeinde, innerhalb welcher sich das Grundstück befindet, durch den Grundsteuerbescheid zur Zahlung der Grundsteuer aufgefordert. Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich und im Ausnahmefall jährlich bezahlt. Die erste Rate ist der Regel zum 15. Februar fällig, eine weitere am 15. Mai, am 15. August sowie zum 15. November. Lediglich bei einer zu geringen Steuerlast von weniger als 15 Euro im Jahr muss die Grundsteuer jährlich zum 15. August bezahlt werden. Bei Beträgen zwischen 15 und 30 Euro existiert ebenso eine Ausnahmeregelung. Dann wird der Grundsteuerbetrag in zwei Raten aufgeteilt. Die erste muss dann bis zum 15. Februar gezahlt werden und die zweite zum 15. August. Alternativ haben Eigentümer auch die Möglichkeit, unabhängig von der Höhe der Steuerlast, die Zahlung der Grundsteuer einmal im Jahr, zum ersten Juli eines Jahres vorzunehmen. Dadurch lassen sich regelmäßige Abbuchungen vermeiden und die gesamte Grundsteuer wird in einem Betrag fällig. Diese Möglichkeit wird Eigentümern jedoch nur eingeräumt, wenn sie dies bis zum 30. September des Vorjahres beantragen.
Festgesetzt wird die Grundsteuer zu Beginn eines Kalenderjahres für jeweils ein Jahr. Bei einem gleichbleibenden Hebesatz ist es jedoch möglich, dass sie für mehrere Jahre gilt. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, hängt nicht von den persönlichen Voraussetzungen des Eigentümers ab. Somit spielt es keine Rolle, ob das Grundstück beispielsweise durch Hypotheken belastet ist. Jedoch nehmen Faktoren wie ein bestehendes Wohnrecht, Nießbrauch oder ein vorhandenes Gebäude auf dem Grundstück Einfluss auf die Höhe.
Wer ist von der Zahlung der Grundsteuer befreit?
Die meisten Eigentümer müssen Grundsteuer bezahlen. Das Grundsteuergesetz, kurz GrStG, sieht zwar auch einige Steuerbefreiungen vor. Diese gelten jedoch in der Regel nicht für den privaten Grundbesitz, sondern zumeist für gemeinnützige Körperschaften, für Kirchen und öffentliche Institutionen. Darüber hinaus existieren auch Möglichkeiten der vollständigen oder teilweisen Befreiung von der Grundsteuer bei Denkmalschutz-Immobilien sowie bei hohen Mietausfällen. Auch umfangreiche Schäden am Objekt können eine Änderung der Grundsteuer bewirken. Für eine vorübergehende Minderung der Steuerlast muss ein Grundsteuererlass beantragt werden. Das kann beispielsweise erforderlich werden, wenn ein Mieter unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten gerät und seine Miete nicht bezahlen kann. Die Mietausfälle können dazu führen, dass der Vermieter für den betreffenden Zeitraum keine Grundsteuer bezahlen muss. Anders sieht das bei einer Nichtvermietung des Objektes wegen Renovierungsarbeiten aus. Dann kann im Ausnahmefall nur ein Erlass der Steuerschuld in Höhe von 25 bis 50 Prozent genutzt werden.
Wer muss die Grundsteuer bezahlen?
Zunächst sind Eigentümer dazu verpflichtet, die Grundsteuer zu bezahlen. Jedoch haben sie die Möglichkeit, die Kosten auf die Mieter umzulegen. Das ist in voller Höhe der Grundsteuer möglich. Diese wird dadurch als Nebenkosten in der Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung aufgeführt. Um die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen, ist es jedoch erforderlich, dies vorab zu vereinbaren. Das wird in der Regel über den Mietvertrag vorgenommen. Um rechtliche Konflikte zu vermeiden, sollte die Grundsteuer in der vertraglichen Vereinbarung explizit als Teil der Nebenkosten erwähnt werden. Trotz Vereinbarung im Mietvertrag bleibt der Eigentümer und damit der Vermieter selbst gegenüber den Behörden steuerpflichtig.
Wer muss bei Eigentumsübertragung für die Grundsteuer aufkommen?
Kommt es im Laufe eines Kalenderjahres zu einem Eigentümerwechsel, dann stellt sich oftmals die Frage nach der Verpflichtung der Zahlung. In diesen Fällen ist der 1. Januar ein entscheidendes Datum. Wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer war, ist auch gesetzlich dazu verpflichtet, die jährliche Grundsteuer zu entrichten. Entscheidend ist dabei der Grundbucheintrag. Auch an der Höhe der Grundsteuer ändert die Eigentumsübertragung nichts. Eine unterjährige Abrechnung der Grundsteuer wird in der Regel nicht vorgenommen. Sollte es jedoch durch den Eigentümerwechsel zu einer veränderten Aufteilung des Grundstücks kommen, müssen neue Berechnungen der Grundsteuer vorgenommen werden. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein Grundstück mit zwei Häusern bebaut ist und nur ein Objekt verkauft wird. Durch diese Neuaufteilung würde das zuständige Finanzamt eine Neuberechnung für beide Grundstücke durchführen und den jeweiligen Eigentümern entsprechende Grundsteuerbescheide zusenden.
Einzelne Gemeinden weichen von der gängigen Praxis ab und fordern die Grundsteuer bei Eigentümerwechsel bereits zum Monatsersten vom neuen Eigentümer ein. Dadurch lässt sich verhindern, dass der Alteigentümer noch für das laufende Jahr zur Zahlung der Grundsteuer aufgefordert wird. Gesetzliche Regelungen sehen das jedoch vor und sorgen regelmäßig dafür, dass neue Eigentümer erst im folgenden Jahr zur Zahlung der Grundsteuer aufgefordert werden. Gemäß den Reglungen des Grundsteuergesetztes haftet jedoch auch der neue Eigentümer, neben dem alten Eigentümer, gegenüber der Finanzbehörde für die Grundsteuer. Zahlt der Alteigentümer die Grundsteuer mit Eigentumsübertragung nicht, wäre somit der neue Eigentümer zur Zahlung verpflichtet. Um Streitigkeiten bei der Eigentumsübertragung zu umgehen, bietet es sich an, die Zahlung der Grundsteuer im Kaufvertrag mit aufzuführen. In der Regel wird dadurch der neue Eigentümer verpflichtet, die Steuerlast ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung zu zahlen. Die Vereinbarungen im Kaufvertrag ändern jedoch nichts an der Verpflichtung zur Zahlung des Alteigentümers an das Finanzamt. Deshalb wird in der Regel vereinbart, dass der neue Eigentümer dem Verkäufer die Steuerlast erstattet, beispielsweise per Überweisung.
Wie berechnet sich die Grundsteuer?
Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, hängt vom jeweiligen Wert des Grundstücks ab. Zudem nehmen folgende Faktoren Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer:
- der Einheitswert
- die Grundsteuermesszahl
- der Hebesatz
Die Jahresgrundsteuer lässt sich wie folgt ermitteln:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Grundsteuer berechnen: Beispiel
Für ein Einfamilienhaus in Berlin, bei welchem ein Einheitswert in Höhe von 19.000 Euro und eine Grundsteuermesszahl in Höhe von in diesem Fall 2,6 ‰ anzusetzen ist und der Hebesatz bei 810 Prozent liegt, müsste der Eigentümer 400,14 Euro bezahlen. Die Zahlung wäre, wenn es nicht anders beantragt wird, quartalsweise fällig.
19.000 Euro x 2,6 Promille x 810 Prozent = 400,14 Euro
An diesem Beispiel der Grundsteuerberechnung zeigt sich, welchen Einfluss der Hebesatz auf die Höhe der Grundsteuer hat. In Gemeinden mit einem niedrigen Hebesatz in Höhe von 200 Prozent läge die Steuerlast aus der Grundsteuer in diesem Beispiel nur noch bei unter 100 Euro jährlich. Dementsprechend kann es sich lohnen, vor dem Immobilienkauf die Grundsteuer zu berechnen. Durch regionale Unterschiede lassen sich dadurch hohe Ersparnisse erzielen. Jedoch steht es den Gemeinden Deutschlands frei, den Hebesatz jederzeit zu erhöhen. Dadurch ist es nicht möglich, den Hebesatz und damit die Steuerlast langfristig zu bestimmen.
Was ist der Hebesatz und wie beeinflusst dieser die Grundsteuer?
Der Hebesatz nimmt bei der Berechnung der Grundsteuer einen wichtigen Stellenwert ein. Denn dieser kann dazu beitragen, dass die Grundsteuer besonders hoch oder sehr gering ausfällt. Denn zur Berechnung der Grundsteuer wird der Hebesatz mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Je höher der Hebesatz ist, desto größer sind die Belastungen für Eigentümer.
Regional existieren große Unterschiede und selbst bei benachbarten Grundstücken kann es passieren, dass unterschiedliche Hebesätze angesetzt werden. Jede Gemeinde in Deutschland kann die Höhe des Hebesatzes selbst bestimmen. Viele Gemeinden nutzten in der Vergangenheit eine Erhöhung des Hebesatzes, um von Mehreinnahmen durch die Grundsteuer profitieren zu können. Jedoch gibt es in Deutschland auch einige wenige Kommunen, welche vollständig auf den Hebesatz verzichten oder diesen möglichst gering halten. Werte von unter 200 Prozent gelten in diesem Zusammenhang als niedrig. Im Bundesdurchschnitt lag die Höhe des Hebesatzes B im Jahre 2020 bei über 540 Prozent.
Was ist der Einheitswert?
Der Einheitswert dient der Festlegung des Grundbesitzwertes. Der Einheitswert muss nicht durch den Eigentümer ermittelt werden, sondern das Finanzamt berechnet die Höhe des Einheitswertes. Der sogenannte Einheitswertbescheid gibt dem Eigentümer Auskunft über die Höhe dieses Wertes. Der Einheitswert ist nicht nur relevant bei der Ermittlung der Grundsteuer, sondern er wird auch zur Berechnung der Zweitwohnungs- und Gewerbesteuer genutzt.
Der Einheitswert unterliegt in Westdeutschland den Werteverhältnissen aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935. Diese Werteverhältnisse des Grunds haben sich jedoch seither stark verändert. Dementsprechend werden durch die Festlegung des Einheitswertes keine aktuellen Entwicklungen berücksichtigt. Mit der Grundsteuerreform soll sich das ab dem Jahre 2025 ändern.
Was ist die Grundsteuermesszahl?
Die Grundsteuermesszahl wird durch den Einheitswert und die jeweilige Grundstücksart beeinflusst. Durch die Grundsteuermesszahl erhält die zuständige Finanzbehörde die Möglichkeit festzulegen, welcher Anteil am ermittelten Einheitswert als steuerpflichtig anzusehen ist. Dazu müssen die Regelungen des Grundsteuergesetzes in den Paragrafen 14 und 15 beachtet werden. Die jeweils gültige Grundsteuermesszahl kann bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden. Dabei existieren je nach Region bedeutende Unterschiede. So ist in den neuen Bundesländern Deutschlands von höheren Grundsteuermesszahlen auszugehen als in den alten. In den neuen Bundesländern werden in der Regel Grundsteuermesszahlen in Höhe von fünf bis zehn Promille angesetzt. In den alten Bundesländern ist oftmals von Grundsteuermesszahlen in Höhe von 2,6 bis hin zu 6 Promille auszugehen. Niedrigere Werte werden dabei für Einfamilienhäuser angesetzt. Bei Grundbesitz aus dem Bereich der Land- und Forstwirtschaft gilt die Grundsteuermesszahl in Höhe von 6 Promille.
Der Gesetzgeber hat die Höhe der Grundsteuermesszahl genau festgelegt. Während sich die Berechnung in den neuen Bundesländern als kompliziert erweist, gibt es für die Höhe der Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern feste Werte. Für Einfamilienhäuser, die mit einem Einheitswert von bis zu 38.346,89 Euro zu bewerten sind, gilt beispielsweise eine Grundsteuermesszahl in Höhe von 2,6 Promille. Bei Objekten mit höheren Werten wird der Betrag über dem vorgenannten Einheitswert mit 3,5 Promille bewertet. Für Zweifamilienhäuser gilt mit 3,1 Promille eine etwas höhere Steuermesszahl.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Die Berechnung der Grundsteuer stand lange Zeit in der Kritik. Insbesondere der Umstand, dass Grundstücke ab dem Jahre 1964 vereinheitlicht betrachtet wurden, sorgte dafür, dass viele die Berechnung der Grundsteuer als ungerecht ansahen. Das Bundesverfassungsgericht hat im April des Jahres 2018 festgestellt, dass die Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig einzustufen ist. Daher bedarf es Änderungen. Die einzelnen Bundesländer wurden dementsprechend dazu aufgerufen, entsprechende Änderungen herbeizuführen. Mit der Grundsteuerreform soll die Grundsteuer gerechter gestaltet werden. Ab dem Jahre 2025 soll das bis dahin angewandte Gleichheitsprinzip nicht mehr gelten. Stattdessen sollen Faktoren wie der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, aber auch das Baujahr und die Gebäudeart in die Berechnung der Grundsteuer mit einfließen. Zusätzlich mit der Reform soll mit dem Hebesatz C ein weiterer Hebesatz eingeführt werden. Dieser fällt im Gegensatz zu Hebesatz A und Hebesatz B höher aus und soll dazu beitragen, dass bebaubare Grundstücke schneller bebaut werden.
