Die Höhe der Instandhaltungsrücklagen ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Der Hausverwalter erhebt die Instandhaltungsrücklage für das Haus als Teil des Hausgelds. Mit der regelmäßigen Rücklage wird ein finanzielles Polster gebildet. Dieses Geld kann für Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen eingesetzt werden. Auf diese Weise wird der Erhalt der Bausubstanz sichergestellt. Die Instandhaltungsrücklage kann nicht auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem ist zu beachten, dass Wohnungseigentümer die Instandhaltungsrücklage von der Steuer erst dann absetzen können, wenn sie tatsächlich für Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen verwendet wurde. Im Folgenden wird erläutert, wie man die Instandhaltungsrücklage berechnen kann.
Welchen Zweck hat die Instandhaltungsrücklage für das Haus?
Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage erfolgt, wenn Wohneigentum in verschiedene Einheiten aufgeteilt wird. Befinden sich mehrere Eigentumswohnungen in einem Gebäude, bilden die Wohnungseigentümer eine Eigentümergemeinschaft. Jedem Wohnungseigentümer gehört nicht nur seine Wohnung. Er besitzt außerdem anteilig das Gemeinschaftseigentum.
Dazu zählen:
- das Grundstück
- die Fassade
- das Treppenhaus
- der Gemeinschaftskeller
- die Heizungsanlage
- das Dach
Eigentum verpflichtet und somit ist die Eigentümergemeinschaft dafür verantwortlich, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten. Jeder Wohnungseigentümer muss sich am Ansparen der erforderlichen Rücklagen beteiligen. Monatlich wird dafür eine Instandhaltungsrücklage in einer Höhe, die von verschiedenen Faktoren abhängt, bezahlt. Diese Rücklage ist Teil des Hausgelds und gehört zu den Nebenkosten, die nicht auf Mieter umlegbar sind. Die Instandhaltungsrücklage ist also nichts anderes als ein zweckgebundener Notgroschen für Reparaturen. Bedenken Sie, dass es weniger belastend ist, monatlich einen kleineren Betrag zurückzulegen, als einmalig mehrere Tausend Euro ad hoc aufzubringen. Außerdem wird mit diesem finanziellen Puffer vermieden, dass fällige Reparaturen aufgeschoben werden, aus denen teure Folgeschäden resultieren.
Wie kann man die Instandhaltungsrücklage berechnen?
Gibt es eine Formel, um die Instandhaltungsrücklage zu berechnen? Da es sich bei der Rücklage nicht um eine gesetzliche Verpflichtung handelt, kann die Eigentümergemeinschaft über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen entscheiden. Die Entscheidung fällt per Mehrheitsbeschluss bei der Eigentümerversammlung. Lediglich für den sozialen Wohnungsbau ist die Bildung einer Instandhaltungsrücklage verpflichtend.
Bei anderen Gebäuden wird empfohlen, die Instandhaltungsrücklage für das Haus in angemessener Höhe zu bilden (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Die Instandhaltungsrücklagen Höhe hängt vom Alter der Immobilie, dem Zustand und der Ausstattung ab. Ein Wohngebäude mit Schwimmbad, Wintergarten und luxuriöser Dachterrasse verursacht höhere Instandhaltungskosten als ein Standard-Mehrfamilienhaus.
Instandhaltungsrücklage berechnen mit der Petersschen Formel
Die sogenannte Peterssche Formel wird manchmal herangezogen, um die Instandhaltungsrücklage zu berechnen. Bei der Ermittlung der Höhe der Instandhaltungsrücklagen erfolgt eine Orientierung an den Herstellungskosten pro Quadratmeter. Die Herstellungskosten werden um 50 Prozent erhöht und dann durch 80 geteilt. Das Ergebnis ist der Wert, der aller Wahrscheinlichkeit nach in den kommenden 80 Jahren für die Instandhaltung aufgewendet werden muss. Die Instandhaltungskostenrücklagen Höhe sollte jährlich wiederum 70 Prozent dieses Werts betragen. Wenn Sie die Instandhaltungsrücklage so berechnen, fällt diese sehr hoch aus. Das Risiko, Reparaturen nicht bezahlen zu können, sinkt gegen Null – die Kosten für die Wohnungseigentümer steigen jedoch immens. Das verdeutlicht auch folgende Beispielrechnung:
- Herstellungskosten pro Quadratmeter: 3.000 Euro
- Wohnfläche insgesamt: 1.000 Quadratmeter
- Kalkulierte Instandhaltungskosten pro Jahr: 3.000 Euro x 1,5 / 80 = 56,25 Euro / Quadratmeter
- Kalkulierte Instandhaltungskosten für das gesamte Haus = 56.250 Euro
- 70 Prozent Instandhaltungsrücklage pro Jahr = 39.375 Euro
Instandhaltungsrücklage berechnen: Jahreswirtschaftsplan
Der Jahreswirtschaftsplan bietet eine sichere und gleichzeitig praktikable Methode, die Instandhaltungsrücklage zu berechnen. Dabei erstellt der Hausverwalter einen Jahreswirtschaftsplan, in dem alle Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft aufgeführt werden. Diese individuelle Art der Kostenplanung bietet exakte Erkenntnisse über bereits angesparte Beträge und wahrscheinlich anfallende Kosten. Es ist möglich, die Höhe der Instandhaltungsrücklagen realistisch festzulegen.
Instandhaltungsrücklage berechnen: II. Berechnungsverordnung
Eine etablierte Möglichkeit die Instandhaltungsrücklage zu berechnen, ist die II. Berechnungsverordnung nach Paragraf 28 Abs. 2 II. BV. Dabei werden die Instandhaltungskosten dynamisch zugeordnet und auf diese Weise das Alter des Gebäudes berücksichtigt. Liegt die Bezugsfertigkeit der Wohnung weniger als 22 Jahre zurück, werden maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter Instandhaltungsrücklagen berechnet. Liegt das Alter der Immobilie zwischen 23 und 32 Jahren, beträgt der Wert maximal 9,00 Euro und bei noch älteren Gebäuden bei maximal 11,50 Euro.
Instandhaltungsrücklage für das Haus: Wer verwaltet das Geld?
Die Instandhaltungsrücklage für das Haus wird vom Hausverwalter verwaltet. Da dieser Fachmann am besten beurteilen kann, welche Höhe an Instandhaltungsrücklage angemessen ist, unterbreitet er der Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Vorschlag. Die Eigentümer entscheiden mit Mehrheitsbeschluss darüber, ob sie diesen Vorschlag annehmen. Es gehört zu den Aufgaben des Hausverwalters, darauf zu achten, dass alle Eigentümer diesen Beitrag regelmäßig einzahlen. Das Geld wird auf einem gesonderten Konto deponiert, wobei eine kurzfristige Verfügbarkeit für ungeplante Reparaturen gewährleistet sein muss.
Laut Paragraf 20 WEG muss jede Eigentümergemeinschaft einen Hausverwalter mit der Durchführung der Verwaltungsaufgaben beauftragen. Es ist möglich, dass einer der Wohnungseigentümer diese Aufgaben übernimmt. In vielen Fällen engagieren die Eigentümer jedoch einen professionellen Dienstleister.
Instandhaltungsrücklage für das Haus wurde zu hoch berechnet
Wird bei der Eigentümerversammlung festgestellt, dass die Instandhaltungsrücklage zu hoch war, ist es möglich eine Senkung zu beschließen. Die angesparte Summe kann auf einem Festgeldkonto zinsgünstig angelegt werden. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie für die Zinsen der Instandhaltungsrücklage Steuern bezahlen müssen. Eine Zweckentfremdung der Rücklage, um beispielsweise die Heizkostenrechnung zu begleichen, ist nicht erlaubt.
Instandhaltungsrücklage für das Haus wurde zu niedrig bemessen
Eine relativ niedrige Instandhaltungsrücklage für das Haus senkt die monatlichen Kosten. Darüber freuen sich nicht nur die Eigentümer, sondern auch potenzielle Käufer. Es besteht allerdings ein hohes Risiko, dass die angesparte Rücklage im Laufe der Jahre nicht für die Deckung von Reparaturkosten ausreicht. Nicht aufschiebbare Reparaturen oder große Instandhaltungsvorhaben wie das Decken des Dachs müssen dann mit einer Sonderumlage finanziert werden. Hohe Zahlungen von mehreren Tausend Euro werden sofort fällig. Es gibt keine Möglichkeit, die Zahlung der Sonderumlage zu verweigern. Sind alle Eigentümer einverstanden, kann höchstens eine Ratenzahlung vereinbart werden. Wird keine Einigung erzielt, ist der betreffende Wohnungseigentümer zum Verkauf seiner Eigentumswohnung gezwungen.
Was geschieht mit der Instandhaltungsrücklage für das Haus beim Verkauf?
Bei einem Verkauf der Wohnung geht die Instandhaltungsrücklage für das Haus auf den neuen Eigentümer über. Der Verkäufer kann also nicht den von ihm angesparten Teil der Instandhaltungsrücklage für das Haus zurückfordern. Das führt in der Praxis dazu, dass Eigentümer ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage berechnen und diesen Betrag auf den Verkaufspreis aufschlagen. Eine derartige Vorgehensweise ist gerechtfertigt, denn die Instandhaltungsrücklage für das Haus bietet dem Käufer Sicherheit.
Welche Bedeutung hat die Instandhaltungsrücklage für die Steuer?
Die Instandhaltungsrücklage für das Haus sollte im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Dieser Betrag zählt nicht zum Kaufpreis, sodass Sie darauf keine Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Wenn Sie die Eigentumswohnung vermieten, können Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Instandhaltungsrücklage von der Steuer abzusetzen, ist jedoch nicht möglich, da diese zum Zeitpunkt der Zahlung nicht zu den Werbungskosten zählt. Bei der Einzahlung erfolgt im Prinzip nur eine Umbuchung zu einem anderen Konto, ohne dass damit Ausgaben verbunden wären. Reparaturkosten erhöhen jedoch die Werbungskosten. Deshalb können Sie die Instandhaltungsrücklage von der Steuer absetzen, wenn tatsächlich Reparaturen bezahlt wurden. Wird die Rücklage nach Beschluss der Eigentümergemeinschaft zinsgünstig angelegt, müssen Sie für die Zinsen der Instandhaltungsrücklage Steuern bezahlen.
Instandhaltungsrücklagen Höhe: Die Eigentümergemeinschaft entscheidet
Obwohl die Bildung einer Rücklage für Reparaturen und Sanierungen sinnvoll ist, gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, eine Instandhaltungsrücklage für das Haus zu bilden. Es ist sinnvoll, die Unterstützung eines professionellen Hausverwalters in Anspruch zu nehmen. Dieser wird die Instandhaltungsrücklage berechnen und eine Instandhaltungsrücklagen Höhe vorschlagen. Der Mehrheitsbeschluss über die Instandhaltungsrücklagen Höhe gilt und die Minderheit muss diesen akzeptieren. Es gibt keine Möglichkeit, die Zahlung der Instandhaltungsrücklage für das Haus zu verweigern.
Lassen Sie vor dem Kauf die Eigentumswohnung von einem Immobiliensachverständigen bewerten. Dieser Experte wird bereits angesparte Rücklagen bei der Wertermittlung einbeziehen. Der Immobiliengutachter erläutert außerdem, wie die Instandhaltungsrücklage die Steuern beeinflusst.
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Dieser Beitrag wurde für Sie aktualisiert am: 10. September 2020
