Der Liegenschaftszins nimmt eine fundamentale Rolle in jeder Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren ein. Wenn Sie Ihre Immobilie genauer bewerten wollen, werden Sie bei den Methoden über kurz oder lang auf den Begriff des Liegenschaftszinses stoßen. Lassen Sie sich aber nicht von komplizierten Formeln und dem Wort an sich verunsichern! Denn wenn Sie ihn erst einmal verstanden haben, kann der Liegenschaftszins ein mächtiger Verbündeter sein und Ihr Immobilienmanagement auf ein neues Niveau heben.
Nicht ohne Grund hat sich dieses Bewertungsverfahren am Markt etabliert und wird heute weitreichend genutzt. Vor allem die vereinfachende Berechnung des Liegenschaftszinses bietet einen guten Richtwert, obwohl hier verschiedene wichtige Variablen aus der Betrachtung ausgeklammert werden. Doch dazu später mehr. Zunächst wollen wir uns vergegenwärtigen, was genau der Liegenschaftszins aussagt.
Ertragswertverfahren – kurze Erklärung:
Die Idee des Ertragswertverfahrens ist es, den Immobilienwert durch die Erträge berechnen zu können, die die Immobilie in Zukunft einfahren wird. Der Immobilienwert wird also über die zukünftigen Einnahmen z.B. in Form von Mietzahlungen berechnet, weshalb sich das Ertragswertverfahren besonders für Miet- und Gewerbeobjekte anbietet.
Liegenschaftszins Definition – Was genau ist der Liegenschaftszins und wofür brauche ich ihn?
Unter dem Liegenschaftszins versteht man den Zins, zu dem eine Liegenschaft (also eine Immobilie) verzinst wird. Wie bei der Bank sollte sich der Wert Ihrer Einlage erhöhen. Heutzutage bei jeder Bank leider nur noch ein ferner Wunschtraum, allerdings haben wir ja dafür die Immobilien. Diese Verzinsung, die dem Wertgewinn Ihres Kapitals entspricht, wird durch den Liegenschaftszins angegeben.
Anhand des Liegenschaftszinses lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie (also ihr derzeitiger Wert) bestimmen. Deshalb ist der Liegenschaftszins auch ein guter Indikator für die derzeitige Stimmung am Markt.
Für Sie ist es dementsprechend wichtig, sich mit der Thematik des Liegenschaftszinses auseinanderzusetzen. Nur so können Sie Ihre Immobilien richtig bewerten und die Marktsituation richtig einschätzen. Wieso der Liegenschaftszins uns all diese Auskünfte geben kann, wird klarer, wenn wir uns seine Berechnung genauer verdeutlichen.
Den Liegenschaftszins berechnen – so geht es
Die Berechnung des Liegenschaftszinses gestaltet sich nicht so schwer, wie es auf den ersten Blick erscheinen mag. Wann immer die Sprache auf Zinsen und ähnliche mathematische Konstrukte zu sprechen kommt, schalten die meisten Menschen geistig ab. Für den Erfolg Ihrer Immobilie müssen Sie allerdings leider hin und wieder zum Taschenrechner greifen. Zumal die Formeln meist gar nicht so schwer zu verstehen sind.
Ausgangspunkt für unsere Berechnungen des Liegenschaftszinses bilden ein geeigneter Verkaufspreis (in den meisten Fällen ein historischer Verkaufspreis) und der erzielte Jahresreinertrag. Letzteres ist die Nettokaltmiete abzüglich der mit der Vermietung verbundenen Kosten. Um nun den Liegenschaftszins berechnen zu können, müssen Sie nur den Jahresreinertrag durch den Verkaufspreis teilen.
Damit diese Berechnung für Sie klarer wird, wollen wir uns ein Beispiel ansehen. Nehmen Sie an, dass Ihre Immobilie im letzten Jahr eine Nettokaltmiete von 10.000 Euro erzielt hat. Zur Erzielung dieser Nettokaltmiete hatten Sie Aufwände für Instandhaltung und Verwaltung von 2.500 Euro. Der historische Verkaufspreis der Immobilie betrug vor einem Jahr 200.000 Euro. Um nun den Liegenschaftszins zu berechnen, ziehen Sie zuerst Ihre Aufwendungen von der Nettokaltmiete ab. So ergibt sich ein Jahresreinertrag von 7.500 Euro.
Diesen Betrag teilen Sie nun durch die 200.000 Euro des historischen Verkaufspreises. Anschließend müssen Sie diesen Wert nur noch mit 100 multiplizieren, um auf den Prozentsatz zu kommen. So ergibt sich in diesem Beispiel ein Liegenschaftszins von 3,75% für Ihre Immobilie.
Berechnung: Nettokaltmiete – Aufwände = Jahresreinertrag
(Jahresreinertrag/ historischer Verkaufspreis) x 100 = Liegenschaftszins
Diese Art der Berechnung ist zwar vereinfacht, reicht aber in fast allen Fällen für die Zwecke Ihrer privaten Immobilienverwaltung aus. Komplexere Formeln liefern zwar genauere Ergebnisse, erfordern dafür aber häufig die Hilfe von Experten. Diese Formeln sind jedoch in einem speziellen Falle für Sie Gold wert. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, kann eine professionelle Berechnung Ihnen Geldbeträge sparen, die schnell einen ganzen Urlaub für Sie und Ihre Familie ausmachen.
Auf diesen Fall wollen wir später noch ein wenig detaillierter eingehen. Falls Sie an einer genaueren Berechnung interessiert sind, können Sie sich gerne Kontakt mit uns aufnehmen. Wir helfen Ihnen nicht nur mit der Berechnung des Liegenschaftszinses. Wir können Ihnen auch bei allen weiteren Fragen rund um die Bewertung Ihrer Immobilie unterstützend zur Seite stehen.
Wie hoch ist der Liegenschaftszins in Deutschland – Die Liegenschaftszins Tabelle deutscher Großstädte
Damit Sie mehr Sicherheit beim Umgang mit dem Liegenschaftszins gewinnen und grobe Richtwerte haben, zeigen wir Ihnen am Beispiel einiger deutscher Städte die durchschnittlichen Liegenschaftszinsen auf. Deutschlandweit schwanken die Liegenschaftszinsen von 0,5- 9 %.
Wie Sie sehen, ergibt sich hier eine große Spannweite an verschiedenen Zinsen. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen ebenso wie die Mieten von Stadt zu Stadt unterscheiden und dementsprechend auch die Nettokaltmiete unterschiedlich ist. Zudem beeinflussen die Art der Nutzung sowie die Nutzfläche den Liegenschaftszins, weshalb sich auch innerhalb einzelner Städte große Spannbreiten zwischen den verschiedenen Immobilien ergeben.
Sehen wir uns einmal die Liegenschaftszinsen in fünf verschiedenen deutschen Großstädten an, um einen besseren Einblick in die geographischen Besonderheiten des Liegenschaftszinses zu gewinnen:
| Stadt | Liegenschaftszins |
|---|---|
| München | 1,3-2,5 % (Bei Mietwohnhäusern) |
| Berlin | 3-8 % (Artenübergreifend) |
| Dortmund | 2,7-5,8 % (Artenübergreifend) |
| Schondorf | 2,5-5,5 % (Artenübergreifend) |
| Köln | 2,1-6,2 % (Artenübergreifend) |
Wie Sie erkennen können, ergeben sich auch innerhalb der Städte große Schwankungen bei den verschiedenen Immobilienarten. Wir erkennen jedoch auch, dass der deutsche Durchschnitt bei diesen 5 Großstädten angemessene Ergebnisse liefert und sich keine Stadt außerhalb der 0,5-9 % bewegt.
Was sind die Vorteile eines professionellen Gutachtens beim Liegenschaftszins?
Bei der eben beschriebenen Formel handelt es sich um eine starke Vereinfachung des Liegenschaftszinses. In dieser Formel fließen Werte wie der Bodenwert und vor allem die Restnutzungsdauer nicht mit ein. Der Bodenwert beschreibt den Wert des Grundstücks, auf dem Ihr Gebäude steht. Je nach Standort kann dieser Wert Liegenschaftszins deutlich verändern. Ein Grundstück in der Münchner Innenstadt kann zum Beispiel für sich genommen schon teurer sein als so manches Gebäude.
Die Restnutzungsdauer des Gebäudes gibt Ihnen an, wie lange Sie das Gebäude aus wirtschaftlicher Sicht nutzen. Bei einem Gebäude müssen Sie Abschreibungen vornehmen, das heißt den Erwerbspreis über eine gewisse Zeitdauer hinweg Schritt für Schritt als Aufwand ansetzen. Im Vergleich zu einem Computer hat ein Gebäude eine sehr lange Restnutzungsdauer und diese beeinflusst ebenfalls den Liegenschaftszins.
Bei einer komplexeren Berechnung fließen neben diesen beiden Variablen auch noch eine Vielzahl anderer Variablen ein, deren Berechnung um einiges komplizierter ist. Diese Variablen können den Liegenschaftszins Ihres Gebäudes und damit seinen Verkehrswert stark verändern.
Falls Sie sich nur für den Verkehrswert Ihrer Immobilie interessieren, weil Sie Mietpreise festlegen oder Ihr Immobilien- und Vermögensportfolio im Überblick behalten wollen, ist dies nicht weiter schlimm. Eine grobe Berechnung des Liegenschaftszinses mit der vereinfachten Formel, die wir Ihnen bereits vorgestellt haben, ist hierfür ausreichend.
Falls Sie allerdings vorhaben, Ihre Immobilie zu verkaufen, kann dies bei Ihnen zu hohen finanziellen Einbußen führen, weil Sie den Verkaufswert zu niedrig ansetzen. Auch eine zu hohe Ansetzung führt meist nicht zu einem guten Verkaufspreis. Sondern es führt in den meisten Fällen lediglich dazu, dass Sie lange auf Ihrer Immobilie sitzen bleiben und sie nicht loswerden. Auch dies kostet Sie Nerven und Geld für die Werbeanzeigen und die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie.
Damit Sie alle Vorteile auf einen Blick sehen können, haben wir hier die Vorteile eines professionelles Gutachtens für Sie zusammengetragen:
- Schnelle Abwicklung (meist innerhalb von 4 Wochen)
- Gerichtsfeste und professionelle Gutachten
- Objektive, exakte und nachvollziehbare Immobilienwertermittlung
- Professionelle Beratung
- Berücksichtigung aller wichtigen Variablen
- Orientierungspunkt für Verhandlungen im Zuge eines Immobilienkaufs oder –verkaufs sowie bei Eigentumsübertragungen jeglicher Art wie Erbe, Scheidung oder Schenkung
Eine professionelle Beratung schützt in diesem Fall Ihre Nerven und Ihren Geldbeutel. Sparen Sie also lieber nicht an der falschen Stelle. In fast allen Fällen gewinnen Sie durch die Hinzuziehung eines Profis an Geld.
Bei uns von der Immobilienbewertung Ruof treffen Sie auf kompetente und freundliche Experten. Sehr gerne erstellen wir für Sie ein professionelles Gutachten und helfen Ihnen dabei, Ihr Gebäude schnell und mit dem richtigen Verkehrswert zu bewerten. Ein professionelles Gutachten ist immer ein sehr starkes Verkaufsargument! Es hilft auch Ihnen dabei, sich an einem Richtwert zu orientieren, der objektiv den Wert Ihrer Immobilie widerspiegelt.
Falls Sie Interesse an einer professionellen Beratung haben und den wirklichen Verkehrswert Ihrer Immobilie erfahren möchten, nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf. Unsere kompetenten Immobiliensachverständigen setzen sich dann schnellstmöglich mit Ihnen in Kontakt und besprechen alle weiteren Details mit Ihnen. Gerne beantworten wir Ihnen auch offene Fragen.
Der Liegenschaftszins auf einen Blick
Der Liegenschaftszins hilft Ihnen bei der Bewertung Ihrer Immobilie mit der Ertragswertmethode. In der vereinfachten Formel berechnet er sich durch den Verkaufspreis und den Jahresreinertrag. Bei der vereinfachten Berechnung des Liegenschaftszinses gehen jedoch wichtige Variablen wie die Restnutzungsdauer und der Bodenwert verloren. In Deutschland schwankt der Liegenschaftszins zwischen 0,5 und 9 Prozent, abhängig von der jeweiligen Immobilienart.
Durch ein professionelles Gutachten, zum Beispiel durch die Ruof Immobilienbewertung, können Sie den Wert exakt bestimmen und verpassen dadurch keine Gewinne.
Wir hoffen, dass wir Ihre Fragen rund um den Liegenschaftszins beantworten konnten. Bei weiteren Fragen können Sie uns gerne kontaktieren. Falls Sie sich auch für andere Bereiche rund um das Thema Immobilien und deren Bewertung interessieren, können Sie in unserem Blog weiterlesen.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg mit Ihrer Immobilie!
Ihr Team der Ruof Immobilienbewertung
Verwendete Bilder in diesem Beitrag:
© Isaac Smith – Unsplash
© Helloquence – Unsplash
Dieser Beitrag wurde für Sie aktualisiert am: 11. September 2020
