Mit einem Verkehrswertgutachten für Spezialimmobilien wird der Wert einer Immobilie rechtssicher festgestellt. Es gibt verschiedene Verfahren, mit denen Experten die Immobilienwerte berechnen. Dabei ist es vergleichsweise einfach, für Ein- und Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen den Verkehrswert festzustellen. Geht es jedoch darum, ein Verkehrswertgutachten für Spezialimmobilien zu erstellen, bedarf es einer hohen Expertise. Diese anspruchsvolle Aufgabe sollten Sie in die Hände hervorragend ausgebildeter Fachleute geben.
Die Immobiliengutachter von Ruof Immobilienbewertung sind im gesamten süddeutschen Raum der kompetente Ansprechpartner für die Bewertung von Gewerbeimmobilien und Spezialimmobilien, aber auch Wohnimmobilien.
Diese unabhängige Immobilienbewertung stellt sicher, dass für Verkauf, steuerliche Zwecke, Kreditbeantragungen, Erbschaftsangelegenheiten und Übereignungen die Frage nach dem Wert der Immobilie gerichtsfest geklärt ist. Wenn Sie den Immobilienwert berechnen lassen und mit einem Sachverständigengutachten belegen können, sind Sie im wahrsten Sinne des Wortes „auf der sicheren Seite.“
Was sind Spezialimmobilien?
Als Spezialimmobilien werden Management- und Betreiberimmobilien bezeichnet. Sie werden oftmals auch Sonderimmobilien genannt. Daran lässt sich bereits erkennen, dass es sich nicht um reguläre Immobilien handelt. Zu den Spezialimmobilien zählen viele unterschiedliche Objekte. Gemeinsam haben sie, dass sie zu einem bestimmten Zweck und für eine Nutzungsweise errichtet und betrieben werden. Damit unterscheiden sie sich im Wesentlichen von vielen anderen Immobilien wie Wohnhäusern.
Spezialimmobilien oder auch Sonderimmobilien sind eine Mischung aus verschiedenen Objekttypen. Ganz wesentlich ist dabei, dass die Anforderungen an die Nutzung von Spezialimmobilien sich an den Notwendigkeiten des Nutzers orientieren. Hier liegt auch das Problem eines Weiterverkaufs oder einer Weitervermietung. Jeder potentielle Nutzer hat andere Nutzungserfordernisse, die sich auf die Eignung der Immobilie auswirken und somit deren Wert nicht unerheblich beeinflussen. Aus diesem Grund ist ein Verkehrswertgutachten für Spezialimmobilien sehr schwierig zu erstellen. Es erfordert eine exzellente Ausbildung, aber auch die Kenntnis branchenspezifischer Faktoren und letztlich eine langjährige Erfahrung, um diese Aufgabe zu erledigen.
Welche Arten von Spezialimmobilien gibt es?
Spezialimmobilien sind jene, die zu einem speziellen Zweck in Betrieb genommen wurden. Dazu zählen insbesondere Gewerbeimmobilien der verschiedensten Art, Logistikimmobilien, aber auch Tourismus-, Sport- und Freizeitimmobilien.
Spezialimmobilien sind beispielsweise:
- Einkaufszentren
- Freizeitparks
- Industrieimmobilien
- Logistikimmobilien
- Flughafenterminals, Flugplätze und Hafenanlagen
- Hotels
- Schlösser und andere Luxusimmobilien
- Autobahnraststätten
- Privatinseln
- Krankenhäuser und Kliniken
- Seniorenimmobilien wie Alten- und Pflegeheime
- Sport- und Tennishallen
- Campingplätze
- Handelsimmobilien wie Verbrauchermärkte, Supermärkte und Kaufhäuser
- Büroimmobilien
- Bahnhöfe und Bahnanlagen
- Lager- und Logistikeinrichtungen
An der beispielhaften Auflistung zeigt sich, wie vielfältig Spezialimmobilien sind. Dementsprechend schwierig und komplex gestaltet sich die Bewertung von Spezialimmobilien. Es bedarf Experten, die wissen, welche Faktoren zu beachten sind. Denn anders als bei vielen anderen Immobilien wie Wohnhäusern kommt es weniger auf den Wert der Gebäudesubstanz an, sondern es müssen andere Kriterien berücksichtigt werden. Das zeigt sich am Beispiel von Pflegeimmobilien. Wer diese Art von Spezialimmobilien kaufen und in Betrieb nehmen möchte, muss mit den Objekten besondere Kriterien erfüllen. Denn sie müssen den Ansprüchen der pflegebedürftigen Personen gerecht werden. Dazu zählt unter anderem eine barrierefreie Bauweise und der Brand- und Personenschutz muss gewährleistet werden. Eine gute Anbindung an medizinische Versorgungszentren dient dem Gesundheitsschutz der Bewohner. Im Vergleich dazu werden an Bürogebäude oder Supermärkte vollkommen andere Anforderungen gestellt.
Welche Schwierigkeiten können bei einem Nutzerwechsel auftreten?
Spezialimmobilien kaufen ist für den Käufer mit vielen Chancen, aber auch mit wirtschaftlichen Risiken und einem erhöhten Aufwand verbunden. Insbesondere die Nutzung gestaltet sich oftmals schwierig. Denn anders als viele andere Objekte sind sie nur auf eine Nutzungsart ausgelegt. Das fließt auch als wichtiger Faktor mit in die Bewertung von Spezialimmobilien ein. Aufgrund der besonderen Spezifikationen gestaltet sich der Nutzerwechsel von Spezialimmobilien oftmals komplexer als beispielsweise bei Wohnimmobilien. Bei einigen Objekten besteht theoretisch die Möglichkeit, die Spezialimmobilien zu kaufen und anderweitig zu nutzen. Jedoch müsste dazu zunächst der Investitionsaufwand betrachtet werden.
Entscheidend für den Wert ist dabei insbesondere, die nachhaltige Nutzungsmöglichkeit. Lässt sich das Objekt noch anderweitig nutzen oder ist es zu speziell, um eine andere Verwendungsmöglichkeit zuzulassen? Wie sieht es mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen, beispielsweise zum Denkmalschutz aus? Diese und weitere Fragen müssen im Vorfeld beantwortet werden. Das zeigt sich beispielsweise bei Kraftwerken, welche sich nicht einfach in Bürogebäude oder Lagerhallen umwandeln lassen. Zudem ist die Lage oftmals auch an die jeweilige Nutzungsmöglichkeit angepasst. Das ist beispielsweise bei Industrie- oder Gewerbeobjekten der Fall, die häufig innerhalb von Gewerbegebieten oder in Industrieparks errichtet wurden. Dementsprechend schwierig gestaltet sich eine anderweitige Nutzung.
Warum sind Spezialimmobilien für Käufer dennoch so attraktiv?
Trotz der vielen Risiken entscheiden sich viele Investoren und Betreiber dazu, Spezialimmobilien zu kaufen. Denn viele Objekte dieser Art sind zu vergleichsweise günstigen Preisen erhältlich und dementsprechend sind die Renditeerwartungen hoch. Andere möchten sich durch den Kauf einen Lebenstraum erfüllen. Einmal im Leben eine Burg oder ein Schloss kaufen ist der Traum vieler Menschen. Einige verwirklichen sich diesen Wunsch. Denn insbesondere bei alten Herrenhäusern oder Schlössern zeigt sich, dass sie kaum nachgefragt werden und damit zu sehr günstigen Preisen erhältlich sind. Dennoch geht von ihnen ein besonderer Charme aus. Doch bei diesen sind die Investitionskosten und die Ansprüche an den Denkmalschutz oft hoch.
Bei einigen Sonderimmobilien zeigt sich, dass sich durch eine Umgestaltung die ursprüngliche Nutzungsmöglichkeit grundlegend ändern lässt. Ein Beispiel für gelungene Möglichkeiten zur Umgestaltung sind Hotels, die erfolgreich zu Pflegeimmobilien oder in Studentenwohnheime umgewandelt wurden. Insbesondere in Großstädten mit geringem Angebot an günstigem Wohnraum kann sich eine derartige Investition lohnen. In anderen Regionen werden alte Bahnhöfe in Bürogebäude oder gar in Wohngebäude umgewandelt. Sie sind oftmals zentral gelegen und verfügen in Zeiten von Wohnungsknappheit und einem Mangel an unbebauten Flächen über ein großes Potenzial.
Die Bewertung von Spezialimmobilien als Gewerbeobjekte
Um von den Vorteilen der Sonderimmobilien profitieren zu können, bedarf es einer umfangreichen Bewertung der Spezialimmobilien. Nur wenn alle Details berücksichtigt werden, dient die Bewertung potenziellen Käufern als Grundlage für weitere Entscheidungen. Das Ertragswertverfahren ist in der Regel das Mittel der Wahl, um Gewerbeimmobilien bewerten zu können. Denn in vielen Fällen handelt es sich dabei um Immobilien aus dem Bereich Gewerbe. Bei diesen kommt es insbesondere auf die zu erwartenden Erträge an. In eine Bewertung von Spezialimmobilien fließen damit auch die möglichen Renditeerwartungen mit ein. Wer Spezialimmobilien kaufen möchte, sollte sich deshalb an Experten wenden. Die Immobiliensachverständigen von Ruof Immobilienbewertung verfügen über das dazu erforderliche Fachwissen und erstellen eine individuelle Wertermittlung Ihrer Immobilie. Die Art und der Umfang der Bewertung richten sich stets nach dem individuellen Objekt.
Was ist bei einem Verkehrswertgutachten für Spezialimmobilien zu beachten?
Ein Verkehrswertgutachten für Sonderimmobilien zu erstellen, gehört zu den schwierigsten Aufgaben von Sachverständigen. Sie finden meistens eine Immobilie vor, die für einen speziellen Zweck errichtet wurde wie beispielsweise eine Müllverbrennungsanlage. Wie soll man nun den Immobilienwert berechnen? Dieses Objekt ist eigentlich für keinen anderen Zweck geeignet und hat dennoch selbstverständlich einen Wert. Es wird ersichtlich, dass bei der Ermittlung von Verkehrswerten von Gewerbeimmobilien ein hoher Grad an Sachverstand erforderlich ist. Es muss beurteilt werden, wie die Immobilie auf andere Art verwendet und welcher Ertrag aus dieser Drittverwendung erwirtschaftet werden kann. Aus den Überlegungen ergibt sich dann der Marktwert. Auch die Frage, ob die Spezialimmobilien nur noch als Liquidationsobjekte betrachtet werden können, wird mit einem Verkehrswertgutachten beantwortet.
Spezialimmobilien sind sehr oft nur eingeschränkt oder gar nicht drittverwendbar und es ist häufig nur ein Betreiber oder Nutzer, der sogenannte „Single User“, vorhanden. Von diesem Nutzer ist der wirtschaftliche Erfolg der Spezialimmobilien direkt abhängig. Sowohl das Gebäude als auch der Innenausbau sind nutzungsabhängig. Die Intervalle, in denen der „Single User“ die Sonderimmobilien nutzt, sind meist sehr lang. Außerdem muss bei der Feststellung des Verkehrswertgutachtens ein Rückstellungsbedarf beachtet werden.
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für Sonderimmobilien ist schwierig, weil selten vergleichbare Immobilien vorhanden sind, an denen sich der Verkehrswert orientieren könnte. Daher kommt wie gesagt das Ertragswertverfahren zur Anwendung, bei dem die Besonderheiten bezüglich der Nutzung berücksichtigt werden. Der jährlich erwirtschaftete Reinertrag ist eine wichtige Komponente der Immobilienwertermittlung. Von Mieteinnahmen werden dabei die Kosten für die Bewirtschaftung abgezogen. Dazu gehören die Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, wird neben dem Reinertrag auch noch die Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Ein weiterer Faktor bei der Ermittlung des Verkehrswertgutachtens ist der Liegenschaftszins. Dieser berücksichtigt die Renditeerwartungen, die mit der Nutzung einhergehen. Damit wird Kaufinteressenten eine Einschätzung darüber ermöglicht, wie viel sie investieren müssen und mit welchem Gewinn gerechnet werden kann.
Wertfaktoren von Sonderimmobilien
Der Wert von Spezialimmobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab. So ist beispielsweise der Standort für die Immobilienpreise wichtig. Ein Hotel auf Sylt hat einen wesentlich höheren Verkehrswert als ein identisch ausgestattetes Hotel in einem Dorf in Sachsen. Selbstverständlich ist auch der Zustand des Gebäudes, die Restnutzungsdauer und ein eventueller Renovierungsbedarf einzubeziehen, wenn man ein Verkehrswertgutachten für Sonderimmobilien erstellt.
Der Immobiliensachverständige muss virtuell verschiedene alternative Nutzungsmöglichkeiten durchdenken und sie auch vor dem Hintergrund regionaler Marktfaktoren beurteilen. Ein wichtiger Faktor ist also die Vielseitigkeit der Nutzungsmöglichkeiten. Kann beispielsweise ein Hotel vergleichsweise einfach in ein Objekt mit Mietwohnungen umgebaut werden? Auch Industrieanlagen oder Einkaufszentren können verschieden genutzt werden. Je einfacher ein Wechsel der Nutzungsart zu erreichen ist, desto höher sind die Immobilienwerte.
Besonders bei der Beurteilung des Standorts müssen regionale Gegebenheiten einbezogen werden, um den Immobilienwert zu berechnen. Es bedarf einer langjährigen Erfahrung der Sachverständigen, die dafür sorgt, dass ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten möglich wird. Teilweise ist es sogar erforderlich, betriebswirtschaftliche Betreiberkonzepte zu analysieren und dann daraus ein Pachtmodell abzuleiten. Der Immobiliensachverständige muss dementsprechend die Spezifika der Branche, Deckungsbeiträge, Umsätze und Vertragsarten berücksichtigen, um den Immobilienwert zu berechnen.
Verkehrswertgutachten für Sonderimmobilien erfordern also ein Höchstmaß an Fachkenntnissen, denn dabei handelt es sich um schwierige Einzelfallbetrachtungen, die jedes Mal eine besondere Herausforderung sind. Wenn es also darum geht, ein Sachverständigengutachten für Spezialimmobilien zu erstellen, sollten Sie sich an Experten wenden. Beachten Sie dabei, dass die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ nicht geschützt ist und informieren Sie sich daher eingehend über die Qualifikation der Sachverständigen. Die Wertermittler von Ruof Immobilienbewertung überzeugen mit ausgezeichneter Expertise. Sie haben auch ausgezeichnete Kenntnis regionaler Besonderheiten im Saarland, in der Oberpfalz, in Frankfurt a.M. und dem gesamten süddeutschen Raum. Ihre Immobilienbewertungen sind rechtssichere Verkehrswertgutachten, die von Gerichten, Behörden und Banken anerkannt werden. Mit diesen Sachverständigengutachten haben Sie für jede Art von Rechtsgeschäft eine verlässliche Basis.
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