In vielen Situation ist es wichtig, den Zeitwert von Immobilien zu kennen. Wer den aktuellen Wert kennt, weiß beispielsweise, wie viel Geld durch den Verkauf des Objektes erzielt werden könnte. Mithilfe anerkannter Verfahren lässt sich dieser Zeitwert und der Altersabschlag vom Haus berechnen. Dazu kommen je nach Art des Objektes andere anerkannte Verfahren zum Einsatz. Dabei ist es wichtig, Wertminderungen vom Haus oder auch Wertsteigerungen von Immobilien zu berechnen und mit in den Zeitwert einfließen zu lassen.
Definition des Zeitwertes von Immobilien
Der Zeitwert wird oftmals auch synonym zu Marktwert und Verkehrswert verwendet. Zudem hat sich in Fachkreisen die internationale Bezeichnung „Fair Value“ durchgesetzt. Doch anders als der Markt- und Zeitwert kennt der Verkehrswert durch den § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) eine klare gesetzliche Definition. Dabei handelt es sich um den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Dieser Zeitwert von Immobilien zeigt an, mit welchem Verkaufserlös zum jeweiligen Stichtag gerechnet werden kann. Mit diesem Zeitwert von Immobilien werden sowohl Objektmerkmale als auch die aktuelle Marktsituation berücksichtigt.
Was beeinflusst den Zeitwert von Immobilien?
Die Berechnung des Zeitwertes ist erforderlich, da Immobilien naturgemäß Wertschwankungen unterliegen. Dieser Wert kann durch die Marktentwicklung der Region positiv oder negativ beeinflusst werden oder aber auch durch Abnutzung. Ein altes, sanierungsbedürftiges Gebäude ist demnach weniger wert als eine regelmäßig instandgesetzte Immobilie. Aber auch andere Faktoren beeinflussen den Wert und müssen bei der Wertermittlung der Immobilie berücksichtigt werden. Der Zeitwert von Immobilien lässt sich allerdings nicht anhand starrer Tabellen ablesen. Denn es müssen viele unterschiedliche Bedingungen und Entwicklungen berücksichtigt werden.
Welche Faktoren wirken sich wertmindernd aus?
In vielen Regionen Deutschlands steigen die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke seit einigen Jahren an. Doch selbst eine hohe Nachfrage ist noch kein Garant dafür, für das Objekt Traumpreise zu erzielen. Einige Faktoren können sich negativ auf den Zeitwert von Immobilien auswirken. Dazu zählen beispielsweise:
- das Alter des Objektes
- Überalterung und Abnutzung
- sinkende Nachfrage in der Region
- bauliche Mängel
- alte elektrische Leitungen
- der energetische Zustand
- bestehende Mietverträge
- ungünstige Verkehrsanbindung
- erforderliche Erschließungsmaßnahmen
- ein Schadensereignis
- vorhandene Belastungen
Insbesondere bestehende Belastungen können den Wert maßgeblich beeinflussen. In der Regel wird mit Käufern vereinbart, dass die Belastungen vom Verkaufspreis in Abzug gebracht werden. Bei diesen Belastungen kann es sich um einen noch nicht getilgten Immobilienkredit handeln. Aber auch ein vereinbartes lebenslanges Wohnrecht wirkt sich auf die mögliche Nutzungsweise und damit auf den zu erzielbaren Preis aus.
Wie lässt sich der Wertverlust berechnen?
Welche Wertminderungen beim Haus zu berücksichtigen sind, sind sehr individuell. Um den tatsächlichen Zeitwert der Immobilien zu kennen, müssen sich diese Minderungen bei der Immobilienbewertung in Zahlen widerspiegeln. Dazu werden beim Wertermittlungsverfahren Abschläge vorgenommen. Darunter fallen insbesondere der Altersabschlag sowie die Berücksichtigung des merkantilen Minderwertes von Immobilien.
Den Altersabschlag vom Haus berechnen
Das Alter eines Gebäudes nimmt bei der Berechnung des Zeitwertes einen hohen Stellenwert ein. Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung wird davon ausgegangen, dass Immobilien keine unbegrenzte Nutzungsdauer haben. In der Verordnung wird eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 70 bis 80 Jahren angegeben. Um den Altersabschlag vom Haus berechnen zu können, muss von dieser Nutzungsdauer die Restnutzungsdauer in Abzug gebracht werden. Daraus ergibt sich der Altersabschlag, welcher auch unter dem Begriff Alterswertminderung bekannt ist. In der Regel wird dieser Abschlag, der in Prozent angegeben wird, vom errechneten Immobilienwert abgezogen.
Beispielrechnung um den Altersabschlag vom Haus berechnen zu können:
40 (Alter des Gebäudes) / 80 (Gesamtnutzungsdauer) x 100 = 50
Der Altersabschlag läge in diesem Beispiel, bei einem 40 Jahre alten Gebäude und einer zugrunde gelegten Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, bei 50 Prozent. Wird dieser Abschlag vom ursprünglichen Gebäudewert abgezogen, ergibt sich daraus der technische Zeitwert. Doch bei diesem technischen Zeitwert handelt es sich um eine sehr pauschale Größe. Denn die tatsächliche Lebensdauer einer Immobilie lässt sich beeinflussen, beispielsweise durch einen hohen Modernisierungsaufwand.
Den merkantilen Minderwert von Immobilien berechnen
Ein Schadensereignis wirkt sich nachhaltig auf den Wert einer Immobilie aus und darf bei einem Verkauf nicht verschwiegen werden. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Schaden fachgerecht beseitigt wurde. Um den merkantilen Minderwert von Immobilien berechnen zu können, ist die Hilfe eines Gutachters erforderlich. Denn dabei müssen viele Faktoren berücksichtigt werden. Dazu zählen beispielsweise das Schadensvolumen, die tatsächliche oder befürchtete Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten sowie eine etwaige negative Berichterstattung. Aber auch emotionale Faktoren wie ein gefühltes Unwohlsein, beispielsweise bei einem Suizidereignis im Objekt, müssen berücksichtigt werden. Auch solche Dinge fließen manchmal mit ein, wenn der merkantile Minderwert von Immobilien berechnet wird.
Was steigert den Wert von Immobilien?
Neben wertmindernden Gegebenheiten gibt es auch eine ganze Reihe weiterer Faktoren, die dazu beitragen, dass sich der Zeitwert von Immobilien erhöht. Damit ist es möglich, dass ein Objekt nach vielen Jahren mehr wert ist als beim Kauf. Wertsteigernd können sich folgende Veränderungen auswirken:
- bauliche Maßnahmen
- gestiegene Nachfrage
- umfassende Modernisierungsmaßnahmen am Objekt
- energetische Sanierung, beispielsweise durch neue Fenster oder Wärmedämmung
- barrierefreie Gestaltung
- der Einbau einer modernen Heizungsanlage
Doch nicht jede Modernisierungsmaßnahme wirkt sich wertsteigernd aus. Deshalb kann es sich lohnen, vorab die zu erwartende Wertsteigerung von Immobilien berechnen zu lassen. Eine verbesserte Dämmung oder ein ebenerdiges Badezimmer können beim Wertermittlungsverfahren berücksichtigt werden und damit den Wert der Immobilie steigern. Das wird in Form von Zuschlägen vorgenommen. Jedoch verändern sich die Ansprüche von Käufern mit den Jahren. Modernisierte Badezimmer mit barrierefreien Duschen sind vielleicht in einigen Jahren oder Jahrzehnten nicht mehr gefragt und würden sich damit nicht mehr wertsteigernd auswirken.
Wertermittlungsverfahren für Immobilien
Um eine Immobilie bewerten zu können, muss demnach immer auch der Zeitwert berücksichtigt werden. Dazu gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, mit denen sich der aktuelle Wert einer Immobilie berechnen lässt. Zu den drei Verfahren der Immobilienbewertung zählen:
- das Vergleichswertverfahren
- das Sachwertverfahren
- das Ertragswertverfahren
Welches Verfahren zur Berechnung des Zeitwertes von Immobilien zum Einsatz kommt, hängt insbesondere von der Nutzungsweise und der Objektart ab. Bei unvermieteten und selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kommt oftmals das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Charakteristisch für das Verfahren ist, dass die Daten vergleichbarer Objekte für die Berechnung herangezogen werden. Zudem werden auch individuelle Faktoren berücksichtigt, beispielsweise werden Zu- und Abschläge für den Zustand des Gebäudes vorgenommen. Stehen nicht ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung, wird das Sachwertverfahren angewandt. Dieses kommt auch dann zum Einsatz, wenn sich die Immobilie aufgrund von Besonderheiten nicht ohne Weiteres mit anderen vergleichen lässt. Bei diesem wird die Berechnung anhand des Bodenwertes und der Herstellungskosten durchgeführt. Davon wird die Alterswertminderung vom Haus abgezogen.
Beispielrechnung zur Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren
Wird der Zeitwert anhand des Sachwertverfahrens berechnet, lassen sich wichtige Eckdaten berücksichtigen. Eine Beispielrechnung:
Bodenrichtwert je Quadratmeter: 300 Euro x Grundstücksfläche: 250 Quadratmeter = Bodenwert: 75.000 Euro
Regelherstellungskosten je Quadratmeter: 1.000 Euro x Bruttogrundfläche: 150 Quadratmeter = Gebäudeherstellungskosten: 150.000 Euro
– Alterswertminderung: 20.000 Euro = Gebäudesachwert: 130.000 Euro
+ Bodenwert: 75.000 Euro = Vorläufiger Sachwert: 205.000 Euro
x Marktanpassungsfaktor: 0,90 = Sachwert bzw. Verkehrswert: 184.500 Euro
Ertragswertverfahren für vermietete oder gewerbliche Objekte
Das Ertragswertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren, welches bei Immobilien angewandt wird, die Erträge erwirtschaften sollen. Das ist im privaten Bereich insbesondere bei vermieteten Objekten der Fall. Zur Berechnung spielen der Jahresrohertrag sowie der Bodenwert eine entscheidende Rolle. Das Ertragswertverfahren kommt auch bei der Bewertung gewerblicher Immobilien zum Einsatz. Denn bei diesen Objekten spielen insbesondere die Renditeerwartungen eine entscheidende Rolle. Auch bei diesem Verfahren lassen sich Wertminderungen und Wertsteigerungen berücksichtigen.
Welche Dokumente werden zur Ermittlung des Zeitwertes von Immobilien benötigt?
Zur Berechnung des Zeitwertes von Immobilien und der damit verbundenen Wertsteigerung oder Wertminderung vom Haus oder der Wohnung, werden vom Immobiliensachverständigen einige Unterlagen benötigt. Dazu zählen insbesondere:
- aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Flurkarte sowie einen Lageplan
- Grundriss
- Wohnflächenberechnung
- Unterlagen zum Nachweis von Modernisierungen und Umbauten
Handelt es sich beim Objekt um eine Wohnung, dann sind folgende Unterlagen relevant:
- Teilungserklärung
- Wohngeldabrechnung
- Wirtschaftsplan
- Dokumentation über die Instandhaltungsrücklage
- aktuelle Mietverträge
In manchen Fällen können zudem Protokolle über Eigentümerversammlungen wichtige Hinweise für die Berechnung liefern.
Gutachter führen professionelle Immobiliengutachten durch
Zwar lassen sich äußere Faktoren wie eine Urbanisierung des Umfeldes oder eine veränderte Infrastruktur nicht beeinflussen. Aber es gibt viele Möglichkeiten, auf den Zeitwert einer Immobilie Einfluss zu nehmen. Für Laien ist es in der Regel schwer, den Wert einer Immobilie und die getroffenen Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien zu berechnen. Doch das ist erforderlich, um beispielsweise einen realistischen Verkaufspreis ermitteln zu können. Durch eine professionelle Immobilienbewertung über einen Sachverständigen lassen sich alle Besonderheiten berücksichtigen. Mitunter ist eine professionelle Immobilienwertung sogar vorgeschrieben. Das ist beispielsweise bei Scheidungsverfahren oder Erbschaften der Fall. Bei einer Erbschaft ermittelt das Finanzamt den Wert. Dieses Vorgehen kann sich jedoch für den Steuerzahler als negativ erweisen. Deshalb bietet es sich in vielen Fällen an, selbst ein Immobiliengutachten in Auftrag zu geben und den Zeitwert der Immobilie feststellen zu lassen.
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© Micheile Henderson – Unsplash
